Eine Dachsanierung steuerlich absetzen kannst du auf mehreren Wegen – und je nachdem, ob du selbst im Haus wohnst oder es vermietest, holst du dir einen erheblichen Teil der Kosten vom Finanzamt zurück. Ein neues Dach kostet schnell einen fünfstelligen Betrag, deshalb lohnt es sich, die Spielregeln vor dem ersten Angebot zu kennen. Hier erfährst du, welche Paragrafen 2026 greifen, wie viel du sparst und wann du dich zwischen Steuerbonus und Förderung entscheiden musst.
Das Wichtigste in Kürze
- Selbstnutzer setzen eine energetische Dachsanierung nach § 35c EStG ab: 20 Prozent der Kosten verteilt auf drei Jahre, maximal 40.000 Euro je Objekt.
- Für Reparaturen ohne energetischen Zweck gilt der Handwerkerbonus nach § 35a EStG: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr.
- Vermieter ziehen Erhaltungsaufwand als Werbungskosten ab – sofort oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre nach § 82b EStDV.
- Steuerbonus und BAFA- oder KfW-Förderung schließen sich für dieselbe Maßnahme aus.
- Der Bonus nach § 35c gilt nur für Maßnahmen, die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind.
Dachsanierung steuerlich absetzen: Welche Wege gibt es?
Welcher Weg für dich gilt, hängt von zwei Fragen ab: Nutzt du das Haus selbst oder vermietest du es? Und dient die Sanierung der Energieeinsparung, oder reparierst du nur Schäden? Die folgende Übersicht zeigt die vier wichtigsten Varianten.
| Situation | Rechtsgrundlage | Was du absetzt | Höhe |
|---|---|---|---|
| Selbstgenutzt, energetische Sanierung (z. B. Dämmung) | § 35c EStG | Material und Arbeit | 20 % über 3 Jahre, max. 40.000 Euro |
| Selbstgenutzt, Reparatur oder Neueindeckung ohne Dämmung | § 35a EStG | nur Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten | 20 %, max. 1.200 Euro pro Jahr |
| Vermietet, Erhaltungsaufwand | § 9 EStG, § 82b EStDV | gesamte Kosten als Werbungskosten | sofort oder verteilt auf 2–5 Jahre |
| Vermietet, Herstellungsaufwand (z. B. Ausbau, Aufstockung) | § 7 EStG | Kosten über die Gebäude-AfA | jährlich anteilig über die Nutzungsdauer |
Die Steuerersparnis wirkt bei § 35c und § 35a direkt auf deine Steuerschuld – du ziehst den Betrag also von der Einkommensteuer ab. Bei Vermietern mindern die Kosten dagegen das zu versteuernde Einkommen, die Ersparnis hängt dann vom persönlichen Steuersatz ab.
Energetische Dachsanierung steuerlich absetzen nach § 35c EStG
Nach § 35c EStG ermäßigt sich deine Einkommensteuer um 20 Prozent der Kosten einer energetischen Dachsanierung, verteilt auf drei Jahre: je 7 Prozent im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr, 6 Prozent im dritten Jahr. Pro Objekt sind maximal 40.000 Euro Steuerersparnis möglich, also bei Kosten bis 200.000 Euro.
Die Voraussetzungen stehen im Gesetz, das du im Wortlaut bei gesetze-im-internet.de zu § 35c EStG nachlesen kannst. Die wichtigsten Punkte:
- Selbstnutzung: Du bewohnst das Haus oder die Wohnung im jeweiligen Jahr selbst.
- Gebäudealter: Das Gebäude ist bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre.
- Fachunternehmen: Ein Fachbetrieb führt die Arbeiten aus und stellt eine Bescheinigung nach amtlichem Muster aus.
- Mindestanforderungen: Die Dämmung erreicht die technischen Vorgaben der Energetische-Sanierungsmaßnahmen-Verordnung, für Dächer in der Regel einen U-Wert von 0,14 W/(m²K).
- Rechnung und Überweisung: Du hast eine Rechnung in deutscher Sprache und zahlst unbar auf ein Konto des Betriebs.
Zu den begünstigten Kosten gehören auch notwendige Umfeldmaßnahmen, etwa das Abdecken und Neueindecken des Dachs, wenn du die Dämmung von außen aufbringst. Kosten für einen Energieberater, der die Maßnahme plant oder begleitet, kannst du ebenfalls geltend machen. Wie die Dämmung technisch funktioniert, zeigt unser Ratgeber Dach dämmen.
Rechenbeispiel: Dachdämmung für 50.000 Euro
Angenommen, du lässt dein Steildach für 50.000 Euro neu eindecken und auf das geforderte Niveau dämmen. Die Arbeiten sind im Mai 2026 abgeschlossen:
- Steuererklärung 2026: 7 Prozent = 3.500 Euro weniger Einkommensteuer
- Steuererklärung 2027: 7 Prozent = 3.500 Euro
- Steuererklärung 2028: 6 Prozent = 3.000 Euro
Insgesamt sparst du 10.000 Euro. Wichtig: Die Ermäßigung wirkt nur, soweit du in dem Jahr auch Einkommensteuer zahlst. Was über deine Steuerschuld hinausgeht, verfällt – es gibt weder eine Erstattung noch einen Vortrag in spätere Jahre.
Handwerkerleistungen nach § 35a EStG absetzen
Nicht jede Dachsanierung ist energetisch. Tauschst du kaputte Ziegel, erneuerst die Dachrinne oder deckst das Dach ohne neue Dämmung neu ein, hilft dir der Handwerkerbonus. Du ziehst 20 Prozent der Arbeitskosten direkt von der Steuer ab, maximal 1.200 Euro pro Jahr. Das entspricht Lohnkosten von 6.000 Euro.
Absetzbar sind nur Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten, nicht das Material. Lass dir die Positionen deshalb auf der Rechnung getrennt ausweisen. Auch hier gilt: Zahlung per Überweisung, keine Barzahlung.
Zwei Punkte solltest du im Blick behalten:
- Kein Doppelbonus: Für dieselbe Maßnahme kannst du § 35a nicht zusätzlich zu § 35c oder zu einer öffentlichen Förderung nutzen.
- Geplante Kürzung: Das Bundeskabinett hat im September 2026 beschlossen, den Handwerkerbonus ab 2027 auf 15 Prozent und höchstens 900 Euro zu senken. Das Gesetzgebungsverfahren läuft noch. Wer eine Reparatur ohnehin plant und die Rechnung noch 2026 bezahlt, sichert sich nach aktuellem Stand die höheren Werte.
Größere Arbeiten kannst du sinnvoll über den Jahreswechsel verteilen, etwa Abschlagszahlungen im Dezember und die Schlussrechnung im Januar. So nutzt du den Jahreshöchstbetrag zweimal.
Vermieter: Dachsanierung steuerlich absetzen über Werbungskosten
Vermietest du das Haus, behandelt das Finanzamt die Dachsanierung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Entscheidend ist die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand.
Erhaltungsaufwand: sofort oder verteilt
Ersetzt du ein vorhandenes Dach durch ein gleichwertiges oder zeitgemäß besseres – inklusive Dämmung nach heutigem Standard –, handelt es sich in der Regel um Erhaltungsaufwand. Du kannst die Kosten im Jahr der Zahlung vollständig absetzen. Alternativ erlaubt § 82b EStDV, größeren Erhaltungsaufwand gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen.
Das Verteilen lohnt sich, wenn deine Einkünfte in einem Jahr sonst unter den Grundfreibetrag rutschen würden oder du in den Folgejahren einen höheren Steuersatz erwartest. Bei mehreren Eigentümern müssen alle denselben Verteilungszeitraum wählen.
Herstellungsaufwand und anschaffungsnahe Kosten
Schaffst du neuen Wohnraum, etwa durch einen Dachausbau oder eine Gaube, entsteht Herstellungsaufwand. Diese Kosten schreibst du über die Gebäude-AfA über viele Jahre ab. Gleiches gilt für den anschaffungsnahen Herstellungsaufwand: Übersteigen Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf netto 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, verlangt das Finanzamt ebenfalls die Abschreibung statt des Sofortabzugs.
Bist du gerade erst Eigentümer geworden – etwa durch Kauf oder Erbschaft –, plane die Dachsanierung deshalb mit Blick auf diese Grenze. Welche Pflichten nach einer Erbschaft auf dich zukommen, liest du im Beitrag Sanierungspflicht erben.
Steuerbonus oder Förderung: Was lohnt sich mehr?
Für Selbstnutzer bringt der Steuerbonus nach § 35c mit 20 Prozent meist mehr als der BAFA-Zuschuss von 15 Prozent für Dämmmaßnahmen. Dafür fließt das Geld beim Zuschuss schneller, und der Steuerbonus setzt eine ausreichend hohe Steuerschuld voraus. Kombinieren kannst du beides für dieselbe Maßnahme nicht.
| Kriterium | Steuerbonus § 35c | BAFA-Zuschuss Gebäudehülle |
|---|---|---|
| Höhe | 20 % | 15 %, mit iSFP unter Bedingungen 5 % mehr |
| Auszahlung | über drei Steuerjahre | nach Verwendungsnachweis |
| Antrag | nach Abschluss in der Steuererklärung | vor Auftragsvergabe |
| Voraussetzung | Selbstnutzung, Gebäude über 10 Jahre | auch für Vermieter |
| Energieberater | nicht Pflicht | für den iSFP-Bonus nötig |
Die aktuellen Bedingungen für den Zuschuss findest du beim BAFA zur Förderung der Gebäudehülle. Seit der Reform vom 21. Juli 2026 gibt es den iSFP-Bonus erst ab einem Investitionsvolumen von 30.000 Euro und nur auf den Betrag darüber.
Ein Kniff: Verschiedene Maßnahmen darfst du unterschiedlich behandeln. Du kannst zum Beispiel die Dachdämmung über die Steuer absetzen und die neue Heizung über die KfW fördern lassen. Einen Überblick über alle Programme bietet unser Ratgeber Förderung für die Sanierung.
Typische Fehler, wenn du die Dachsanierung steuerlich absetzen willst
Viele Eigentümer verschenken Geld, weil Formalien fehlen. Das Finanzamt prüft genau, und fehlende Nachweise lassen sich im Nachhinein oft nicht mehr beschaffen. Achte besonders auf diese Punkte:
- Barzahlung: Wer bar bezahlt, verliert den Anspruch auf § 35a und § 35c komplett.
- Fehlende Bescheinigung: Ohne das amtliche Muster des Fachbetriebs erkennt das Finanzamt den Bonus nach § 35c nicht an. Fordere sie gleich mit der Schlussrechnung an.
- Eigenleistung eingerechnet: Selbst verlegte Dämmung ist nicht begünstigt, auch wenn du das Material beim Fachhandel gekauft hast.
- Doppelt beantragt: Wer einen Zuschuss bekommen hat und zusätzlich den Steuerbonus geltend macht, muss mit einer Rückforderung rechnen.
- Mindestwerte verfehlt: Erreicht die Dämmung den geforderten U-Wert nicht, fällt der energetische Bonus weg. Lass dir den Wert schriftlich bestätigen.
So gehst du jetzt vor
Wenn du deine Dachsanierung steuerlich absetzen willst, kläre vor dem ersten Angebot, welcher Weg für dich passt: Selbstnutzung oder Vermietung, energetische Sanierung oder Reparatur. Vergleiche Steuerbonus und Zuschuss mit konkreten Zahlen – und stelle einen Förderantrag, falls du dich für den Zuschuss entscheidest, unbedingt vor der Auftragsvergabe.
Achte bei der Beauftragung auf die Formalien: Fachbetrieb, Bescheinigung nach amtlichem Muster, Rechnung mit getrennt ausgewiesenen Arbeitskosten und Zahlung per Überweisung. Planst du zusätzlich neue Dachfenster oder gleich eine Kernsanierung, lass alle Maßnahmen gemeinsam durchrechnen. Bei größeren Summen lohnt sich ein Termin beim Steuerberater, der Erhaltungs- und Herstellungsaufwand sauber trennt.
FAQ: Häufige Fragen zur Dachsanierung in der Steuererklärung
Kann ich eine Dachsanierung steuerlich absetzen?
Ja. Als Selbstnutzer setzt du eine energetische Dachsanierung nach § 35c EStG mit 20 Prozent über drei Jahre ab, maximal 40.000 Euro je Objekt. Reine Reparaturen laufen über den Handwerkerbonus nach § 35a EStG. Vermieter ziehen die Kosten als Werbungskosten ab, bei Erhaltungsaufwand sofort oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre.
Wie viel Prozent einer Dachsanierung kann man absetzen?
Bei einer energetischen Sanierung des selbst bewohnten Hauses sind es 20 Prozent der Kosten, verteilt auf 7, 7 und 6 Prozent in drei Jahren. Beim Handwerkerbonus sind es 20 Prozent der Arbeitskosten bis 1.200 Euro jährlich. Vermieter setzen die Kosten vollständig als Werbungskosten an, die Ersparnis hängt vom Steuersatz ab.
Kann ich Steuerbonus und Förderung für das Dach kombinieren?
Für dieselbe Maßnahme nicht. Nimmst du einen BAFA-Zuschuss oder einen KfW-Kredit mit Tilgungszuschuss in Anspruch, ist der Steuerbonus nach § 35c ausgeschlossen, ebenso der Handwerkerbonus. Unterschiedliche Maßnahmen darfst du aber getrennt behandeln, etwa das Dach steuerlich absetzen und die Heizung fördern lassen.
Welche Unterlagen brauche ich für die Steuererklärung?
Für § 35c brauchst du die Bescheinigung des Fachunternehmens nach amtlichem Muster, eine Rechnung in deutscher Sprache und den Nachweis der Überweisung. Für den Handwerkerbonus reichen Rechnung mit getrennt ausgewiesenen Arbeitskosten und Zahlungsnachweis. Bewahre alle Belege auf, das Finanzamt kann sie anfordern.
Wie lange kann ich den Steuerbonus für energetische Sanierung noch nutzen?
Der Steuerbonus nach § 35c EStG gilt für Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen werden. Wer eine energetische Dachsanierung plant, sollte sie also bis Ende 2029 fertigstellen. Ob der Gesetzgeber die Regel verlängert, ist derzeit offen.
