Wer einen Altbau sanieren will, steht vor einer Rechnung mit vielen Unbekannten: Was kostet das alles, womit fängst du an und welche Förderung bekommst du noch? Dieser Ratgeber zeigt dir die richtige Reihenfolge, realistische Kostenspannen und einen Zeitplan, der dich nicht ins Chaos stürzt. So triffst du Entscheidungen, die sich über Jahrzehnte rechnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Starte mit einer Bestandsaufnahme und einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) – er senkt Fehlplanungen und erhöht deine Zuschüsse.
- Arbeite von außen nach innen und von unten nach oben: erst Statik, Dach, Feuchte und Hülle, dann Haustechnik, zuletzt Oberflächen.
- Rechne grob mit 300 bis 800 Euro pro Quadratmeter für eine Teilsanierung und mit 1.000 bis 2.000 Euro für eine Kernsanierung.
- Die BAFA fördert Dämmung und Fenster seit Juli 2026 mit 15 Prozent Grundförderung, den 5-Prozent-iSFP-Bonus gibt es erst ab 30.000 Euro Investition.
- Plane für eine umfassende Sanierung eines Einfamilienhauses mindestens sechs bis zwölf Monate Bauzeit ein, die Vorbereitung nicht mitgerechnet.
Altbau sanieren: Warum sich die Planung doppelt auszahlt
Altbauten haben Charakter: hohe Decken, massive Wände, oft gute Lagen. Gleichzeitig verstecken sie Überraschungen hinter Putz und Dielen – marode Leitungen, feuchte Wände, fehlende Dämmung. Jeder Euro, den du in die Planung steckst, spart dir später ein Vielfaches an Nachträgen.
Entscheidend ist, dass du Maßnahmen nicht isoliert betrachtest. Wer zuerst eine neue Heizung einbaut und erst Jahre später dämmt, hat am Ende eine überdimensionierte Anlage. Wer die Fenster tauscht, ohne an die Fassade zu denken, riskiert Wärmebrücken und Schimmel in den Laibungen.
Als Faustregel gilt: Die Gebäudehülle bestimmt den Energiebedarf, die Haustechnik folgt ihr. Genau deshalb lohnt sich ein Gesamtkonzept, auch wenn du die Arbeiten über mehrere Jahre streckst.
Bestandsaufnahme: Was steckt in deinem Haus?
Bevor du deinen Altbau sanieren lässt und Angebote einholst, brauchst du ein ehrliches Bild vom Zustand des Gebäudes. Lass Statik, Dachstuhl, Feuchte und Leitungen von Fachleuten prüfen. Ein Gutachten kostet je nach Umfang einige Hundert bis wenige Tausend Euro – Geld, das sich fast immer rechnet.
Diese Punkte gehören auf deine Checkliste:
- Tragwerk und Dachstuhl: Risse, Durchbiegungen, Holzschädlinge, Fäulnis an Balkenköpfen.
- Feuchte: aufsteigende Nässe im Sockel, Salzausblühungen, modriger Geruch im Keller.
- Elektrik: Zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter, fehlende FI-Schalter, alte Schraubsicherungen.
- Wasser und Abwasser: Bleirohre (in sehr alten Häusern), verkalkte verzinkte Leitungen, Gussrohre.
- Schadstoffe: Asbest in Fliesenkleber, Spachtelmassen oder Eternitplatten, teerhaltige Parkettkleber, alte Holzschutzmittel.
Gerade Schadstoffe unterschätzen viele Eigentümer. In Gebäuden, die vor 1993 errichtet oder umgebaut wurden, kann Asbest stecken. Lass verdächtige Materialien vor dem Abriss beproben, denn eine fachgerechte Entsorgung verändert Kosten und Zeitplan spürbar.
Der individuelle Sanierungsfahrplan als Kompass
Ein iSFP bündelt alle Erkenntnisse in einem Stufenplan: Welche Maßnahme kommt wann, was bringt sie energetisch, was kostet sie ungefähr? Erstellen dürfen ihn nur Energieberater, die auf der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes stehen.
Der Staat übernimmt die Hälfte des Beraterhonorars, bei Ein- und Zweifamilienhäusern gedeckelt. Der Fahrplan ist nicht nur Pflichtlektüre für deine Handwerker, sondern auch die Eintrittskarte für höhere Förderhöchstbeträge.
In welcher Reihenfolge solltest du einen Altbau sanieren?
Wenn du einen Altbau sanieren willst, arbeite dich von außen nach innen und von unten nach oben vor: zuerst Statik, Feuchte und Dach, dann Fassade und Fenster, anschließend Heizung, Elektrik und Sanitär. Erst ganz zum Schluss folgen Innenputz, Böden und Malerarbeiten. So beschädigt kein Gewerk die Arbeit des vorherigen.
In der Praxis hat sich diese Abfolge bewährt:
- Planung und Genehmigung: Bestandsaufnahme, iSFP, Fachplanung, bei Bedarf Bauantrag stellen oder Denkmalbehörde einbinden.
- Rückbau und Schadstoffsanierung: Entkernen, Asbest und Altlasten fachgerecht entsorgen.
- Statik und Feuchte: Tragwerk ertüchtigen, feuchten Keller abdichten, Horizontalsperre einbauen.
- Dach: Eindeckung erneuern und gleichzeitig das Dach dämmen.
- Fassade und Fenster: Außenwanddämmung und Fenstertausch möglichst zusammen planen, damit die Anschlüsse luftdicht werden.
- Haustechnik: Heizung, Lüftung, Elektrik, Wasser und Abwasser – die Rohinstallation läuft vor dem Innenputz.
- Innenausbau: Trockenbau, Putz, Estrich, Bad, Türen.
- Oberflächen: Böden, Fliesen, Malerarbeiten, Treppe.
Nicht jedes Projekt braucht alle acht Stufen. Doch auch eine Teilsanierung profitiert davon, wenn du die Reihenfolge einhältst und spätere Schritte bereits mitdenkst – etwa Leerrohre für eine Photovoltaikanlage beim Dachumbau.
Heizung erst nach der Hülle
Eine Wärmepumpe arbeitet umso effizienter, je niedriger die Vorlauftemperatur sein darf. Dämmst du zuerst, sinkt die benötigte Heizlast, und die neue Anlage fällt kleiner und günstiger aus. Wie du prüfst, ob dein Haus schon heute geeignet ist, liest du in unserem Beitrag zur Wärmepumpe im Altbau.
Muss die alte Heizung akut ersetzt werden, ist das kein Beinbruch. Dann sollte der Heizungsbauer die Anlage aber so auslegen, dass sie auch nach späteren Dämmmaßnahmen noch sinnvoll arbeitet.
Was kostet es, einen Altbau zu sanieren?
Die Kosten für eine Altbausanierung liegen grob zwischen 300 und 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für eine Teilsanierung und zwischen 1.000 und 2.000 Euro für eine Kernsanierung. Bei 140 Quadratmetern sind das schnell 150.000 bis 280.000 Euro. Region, Bauzustand und Ausstattung verschieben die Spanne deutlich.
Die folgende Tabelle zeigt typische Richtwerte für einzelne Gewerke. Sie ersetzen kein Angebot, helfen dir aber, Budgets realistisch zu verteilen.
| Maßnahme | Typische Kostenspanne | Hinweis |
|---|---|---|
| Dachdämmung (Zwischensparren) | rund 50–120 Euro/m² Dachfläche | günstiger bei ohnehin offenem Dach |
| Neueindeckung mit Aufsparrendämmung | rund 200–350 Euro/m² Dachfläche | inkl. Gerüst teurer |
| Fassadendämmung (WDVS) | rund 150–250 Euro/m² Wandfläche | Gerüst und Laibungen einplanen |
| Fenstertausch | rund 700–1.500 Euro pro Fenster | 3-fach-Verglasung, inkl. Einbau |
| Elektrik komplett neu | rund 15.000–35.000 Euro pro Einfamilienhaus | abhängig von Smart-Home-Wünschen |
| Badsanierung | rund 15.000–35.000 Euro | je nach Größe und Ausstattung |
| Wärmepumpe inkl. Einbau | rund 25.000–40.000 Euro | vor Förderung |
Plane zusätzlich einen Puffer von 15 bis 20 Prozent ein. Wer einen Altbau sanieren lässt, erlebt Überraschungen nicht vielleicht, sondern ziemlich sicher: ein morscher Balkenkopf, eine undichte Grundleitung, ein Kamin, der nicht mehr zieht.
Kosten senken, ohne an der Qualität zu sparen
Bündle Gewerke, die ein Gerüst brauchen: Dach, Fassade und Fenster in einem Zug sparen Tausende Euro Gerüstmiete. Hol mindestens drei vergleichbare Angebote ein und lass dir Positionen einzeln ausweisen.
Eigenleistung lohnt sich vor allem beim Rückbau und bei Malerarbeiten. Bei förderrelevanten Arbeiten wie Dämmung oder Heizung bist du dagegen auf Fachbetriebe angewiesen, sonst verlierst du den Zuschuss.
Förderung 2026: Welche Zuschüsse gibt es noch?
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) hat sich zum 21. Juli 2026 verändert. Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle – Dämmung, Fenster, Türen – zahlt die BAFA weiterhin eine Grundförderung von 15 Prozent. Der iSFP-Bonus von 5 Prozent gilt bei einem Einfamilienhaus aber nur noch für den Teil der Kosten, der 30.000 Euro übersteigt.
Die förderfähigen Kosten liegen bei 30.000 Euro pro Jahr für die erste Wohneinheit, mit Sanierungsfahrplan bei 60.000 Euro. Alle Details und das aktuelle Merkblatt findest du direkt bei der BAFA zur Förderung der Gebäudehülle.
Für den Heizungstausch ist die KfW zuständig. Dort gibt es eine Grundförderung von 30 Prozent für Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien, Selbstnutzer können Boni erhalten. Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt jedoch schrittweise – wer die Heizung ohnehin tauschen will, sollte nicht zu lange warten.
Steuerbonus als Alternative
Statt eines Zuschusses kannst du bei selbst genutztem Wohneigentum, das älter als zehn Jahre ist, den Steuerbonus nach Paragraf 35c EStG nutzen. Er erstattet 20 Prozent der Kosten verteilt über drei Jahre, maximal 40.000 Euro pro Objekt. Für dieselbe Maßnahme darfst du allerdings nicht zusätzlich BAFA- oder KfW-Geld beantragen.
Welcher Weg für dich günstiger ist, hängt von Steuerlast und Projektgröße ab. Einen ausführlichen Überblick über Programme, Kredite und regionale Töpfe gibt dir unser Ratgeber Förderung für die Sanierung.
Wichtig: Den Förderantrag stellst du immer vor Beginn der Arbeiten. Ein unterschriebener Handwerkervertrag ist meist unproblematisch, wenn er eine Klausel zur Förderzusage enthält – ein bereits begonnener Bau dagegen nicht.
Was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ändert
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere GEG offiziell Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die umstrittene 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist entfallen, Gas- und Ölheizungen sind im Bestand wieder zulässig. Wer sie neu einbaut, muss ab 2029 jedoch steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen.
Für deine Sanierungsentscheidung heißt das: Prüfe die laufenden Kosten über 20 Jahre, nicht nur den Kaufpreis der Anlage. Eine verständliche Einordnung bietet die Verbraucherzentrale zur energetischen Sanierung.
Zeitplan: Wie lange dauert die Sanierung eines Altbaus?
Für eine umfassende Sanierung eines Einfamilienhauses solltest du sechs bis zwölf Monate reine Bauzeit einplanen, bei einer Kernsanierung mit Denkmalschutz auch deutlich mehr. Dazu kommen drei bis sechs Monate Vorlauf für Beratung, Planung, Genehmigungen und Förderanträge. Handwerkerkapazitäten bestimmen das Tempo oft stärker als die Arbeit selbst.
Ein realistischer Ablauf sieht so aus:
| Phase | Dauer (Richtwert) | Was passiert |
|---|---|---|
| Beratung und iSFP | 1–3 Monate | Vor-Ort-Termin, Fahrplan, Kostenrahmen |
| Planung und Angebote | 2–4 Monate | Fachplanung, Ausschreibung, Förderantrag |
| Rückbau und Rohbau | 1–3 Monate | Entkernen, Statik, Feuchteschutz |
| Hülle und Technik | 3–6 Monate | Dach, Fassade, Fenster, Installationen |
| Innenausbau | 2–4 Monate | Putz, Estrich, Bad, Böden |
Beachte die Trocknungszeiten: Ein Zementestrich braucht je nach Dicke mehrere Wochen, bevor Parkett darauf darf. Wer hier drängelt, bezahlt später mit Schüsseln im Holzboden.
Wohnen während der Sanierung?
Bei einer Teilsanierung kannst du oft im Haus bleiben, wenn du abschnittsweise vorgehst. Bei einer Kernsanierung ist das selten sinnvoll: Staub, fehlendes Wasser und abgeschaltete Heizung zehren an den Nerven. Kalkuliere eine Übergangswohnung lieber gleich ins Budget ein.
Plane die lauten und staubigen Arbeiten möglichst in die warmen Monate. Fassaden- und Dacharbeiten laufen bei trockenem Wetter am besten, Innenausbau funktioniert auch im Winter – vorausgesetzt, die Hülle ist dicht.
Typische Fehler, die du vermeiden solltest
Viele Probleme entstehen nicht auf der Baustelle, sondern am Schreibtisch. Diese Fehler begegnen Energieberatern und Bausachverständigen immer wieder, wenn Eigentümer einen Altbau sanieren:
- Ohne Gesamtkonzept starten: Einzelmaßnahmen passen später nicht zusammen, Anschlüsse müssen neu gemacht werden.
- Förderantrag zu spät stellen: Wer vor der Zusage beginnt, verliert den Anspruch.
- Lüftung vergessen: Neue, dichte Fenster ohne Lüftungskonzept begünstigen Schimmel.
- Puffer zu knapp kalkulieren: Nachträge sind im Altbau die Regel, nicht die Ausnahme.
- Billigstes Angebot wählen: Vergleiche Leistungsumfang, Referenzen und Gewährleistung statt nur den Endpreis.
Gerade das Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 wird oft übersehen. Sobald du mehr als ein Drittel der Fenster tauschst oder einen großen Teil der Dachfläche abdichtest, sollte ein Fachplaner prüfen, ob der Luftaustausch noch ausreicht.
So gehst du jetzt vor
Du willst deinen Altbau sanieren und weißt jetzt, worauf es ankommt. Fang mit dem Fundament an – im übertragenen Sinn: Such dir einen zugelassenen Energieberater, lass einen Sanierungsfahrplan erstellen und kläre parallel die Finanzierung.
Dein Fahrplan für die nächsten Wochen:
- Energieberater beauftragen und einen Vor-Ort-Termin vereinbaren.
- Bestandsaufnahme ergänzen: Statik, Feuchte, Schadstoffe prüfen lassen.
- Budget festlegen – inklusive 15 bis 20 Prozent Puffer.
- Förderung beantragen, bevor der erste Handwerker loslegt.
- Gewerke bündeln und einen realistischen Zeitplan mit allen Beteiligten abstimmen.
Weitere Ratgeber zu Dach, Fassade, Fenstern und Keller findest du in unserem Ressort Bauen & Sanieren. Schritt für Schritt wird aus deinem Altbau ein Zuhause, das Charme und Effizienz verbindet.
FAQ: Häufige Fragen zum Altbau sanieren
Was kostet es, einen Altbau zu sanieren?
Für eine Teilsanierung kannst du grob mit 300 bis 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen, für eine Kernsanierung mit 1.000 bis 2.000 Euro. Bei einem Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern kommen so schnell sechsstellige Beträge zusammen. Plane zusätzlich einen Puffer von 15 bis 20 Prozent für unerwartete Schäden ein.
Womit fängt man bei der Altbausanierung an?
Am Anfang stehen eine gründliche Bestandsaufnahme und ein individueller Sanierungsfahrplan. Danach gilt die Faustregel von außen nach innen und von unten nach oben: erst Statik, Feuchte und Dach, dann Fassade und Fenster, anschließend Haustechnik. Innenausbau und Oberflächen folgen ganz zum Schluss, damit nichts doppelt gemacht werden muss.
Welche Förderung gibt es 2026 für die Sanierung eines Altbaus?
Die BAFA fördert Dämmung, Fenster und Türen mit 15 Prozent Grundförderung. Mit Sanierungsfahrplan steigen die förderfähigen Kosten auf 60.000 Euro, der 5-Prozent-Bonus greift aber erst ab 30.000 Euro Investition. Für den Heizungstausch bietet die KfW Zuschüsse ab 30 Prozent. Alternativ kannst du den Steuerbonus nach Paragraf 35c nutzen.
Wie lange dauert eine Altbausanierung?
Für eine umfassende Sanierung eines Einfamilienhauses solltest du sechs bis zwölf Monate Bauzeit einplanen, bei Kernsanierung oder Denkmalschutz auch länger. Hinzu kommen drei bis sechs Monate für Beratung, Planung, Angebote und Förderanträge. Die Verfügbarkeit von Handwerkern und Trocknungszeiten bestimmen das Tempo oft stärker als die Arbeiten selbst.
Lohnt es sich, einen Altbau zu sanieren statt neu zu bauen?
In vielen Fällen ja, denn du erhältst Substanz, Lage und Charakter und sparst graue Energie. Entscheidend sind Statik, Feuchteschäden und Schadstoffe. Sind Tragwerk und Keller in Ordnung, ist eine Sanierung meist günstiger als Abriss und Neubau. Ein Gutachten und ein Sanierungsfahrplan liefern dir eine belastbare Entscheidungsgrundlage.
