Die Grundsteuer trifft seit 2025 jeden Haus- und Wohnungseigentümer nach neuen Regeln – und bei vielen hat sich der Betrag spürbar verändert. Wer den Bescheid versteht, erkennt Fehler schneller, wahrt Fristen und zahlt nicht mehr als nötig. Hier erfährst du, wie die Berechnung funktioniert, welche Modelle die Länder nutzen und was die Gerichte bis Oktober 2026 entschieden haben.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit dem 1. Januar 2025 gilt das reformierte Recht, Bewertungsstichtag war der 1. Januar 2022.
- Elf Länder rechnen nach dem Bundesmodell, fünf Länder nutzen eigene Modelle.
- Die Steuer entsteht in drei Stufen: Grundsteuerwert, Messbetrag, Hebesatz der Gemeinde.
- Gegen Bescheide des Finanzamts kannst du binnen eines Monats Einspruch einlegen.
- Der Bundesfinanzhof hält das Bundesmodell und das baden-württembergische Modell für verfassungsgemäß.
Was hat sich bei der Grundsteuer seit 2025 geändert?
Seit 2025 berechnen Finanzämter und Gemeinden die Steuer auf Basis neuer Grundstückswerte statt der veralteten Einheitswerte von 1964 beziehungsweise 1935. Grundlage sind die Feststellungserklärungen, die Eigentümer ab 2022 abgegeben haben. Ziel war eine verfassungskonforme, aktuellere Bewertung.
Auslöser war das Bundesverfassungsgericht: Es hatte 2018 die alte Einheitsbewertung gekippt, weil gleichartige Grundstücke völlig unterschiedlich besteuert wurden. Der Gesetzgeber reagierte mit einer umfassenden Reform und einer Öffnungsklausel, die den Ländern eigene Wege erlaubt.
Für dich bedeutet das: Der alte Bescheid ist Geschichte. Viele Eigentümer zahlen heute mehr, andere weniger. Besonders Besitzer älterer Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken in gefragten Lagen erleben teils deutliche Sprünge, während manche Wohnungen in Mehrfamilienhäusern günstiger wegkommen.
Bundesmodell oder Ländermodell: Welches gilt für dich?
Welche Regeln für deine Immobilie gelten, hängt allein vom Bundesland ab. Das Bundesmodell arbeitet wertabhängig mit Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr und pauschalen Mieten. Die Ländermodelle setzen stärker auf Flächen oder allein auf den Bodenwert.
| Bundesland | Modell | Was zählt vor allem? |
|---|---|---|
| Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen | Bundesmodell | Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr, pauschale Nettokaltmiete |
| Saarland, Sachsen | Bundesmodell mit eigenen Messzahlen | wie Bundesmodell, andere Gewichtung von Wohnen und Gewerbe |
| Baden-Württemberg | modifiziertes Bodenwertmodell | Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, Gebäude bleibt außen vor |
| Bayern | Flächenmodell | Grundstücks- und Gebäudefläche, Lage spielt keine Rolle |
| Hamburg | Wohnlagemodell | Flächen plus Einstufung als normale oder gute Wohnlage |
| Hessen | Flächen-Faktor-Verfahren | Flächen, korrigiert um einen Lagefaktor |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Flächen, korrigiert um einen Lagefaktor |
Gerade beim Hauskauf lohnt sich der Blick auf das Landesmodell: Die laufende Steuer gehört neben den Kaufnebenkosten beim Hauskauf in jede seriöse Kalkulation der monatlichen Belastung.
So berechnet sich die Steuer in drei Stufen
Die Steuer entsteht nicht in einem einzigen Schritt. Zwei Behörden wirken zusammen, und jede Stufe endet in einem eigenen Bescheid. Wer das Prinzip kennt, sieht sofort, an welcher Stelle ein Fehler steckt.
- Grundsteuerwert: Das Finanzamt stellt den Wert deines Grundstücks fest und schickt dir den sogenannten Wertbescheid. In Flächenmodellen heißen die Werte anders, das Prinzip bleibt gleich.
- Steuermessbetrag: Das Finanzamt multipliziert den Wert mit der gesetzlichen Steuermesszahl. Im Bundesmodell beträgt sie für Wohngrundstücke 0,31 Promille. Ergebnis ist der Messbescheid.
- Hebesatz: Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz und verschickt den eigentlichen Steuerbescheid mit dem Zahlbetrag.
Ein Rechenbeispiel im Bundesmodell: Bei einem festgestellten Wert von 250.000 Euro ergibt sich ein Messbetrag von 77,50 Euro. Setzt deine Gemeinde einen Hebesatz von 500 Prozent an, zahlst du 387,50 Euro im Jahr.
Fällig wird der Betrag in der Regel in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Kleine Beträge zieht die Gemeinde gebündelt ein, auf Antrag ist meist auch eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich.
Bescheide prüfen: Darauf kommt es an
Prüfe zuerst den Wertbescheid, denn er ist der sogenannte Grundlagenbescheid. Fehler bei Fläche, Baujahr, Bodenrichtwert oder Grundstücksart wirken sich auf alle Folgebescheide aus. Später kannst du sie nur noch eingeschränkt korrigieren lassen.
Nimm dir deine Feststellungserklärung zur Hand und vergleiche Punkt für Punkt. Häufige Fehlerquellen sind:
- Wohnfläche und Grundstücksfläche: Stimmen die Quadratmeter mit Grundbuch, Kaufvertrag und Bauunterlagen überein?
- Baujahr und Gebäudeart: Ein falsches Baujahr verändert im Bundesmodell die Restnutzungsdauer und damit den Wert.
- Bodenrichtwert: Passt die Bodenrichtwertzone zu deiner Adresse? Die Werte findest du im Portal BORIS deines Landes.
- Grundstücksart: Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung kann als Zweifamilienhaus gelten, eine teilgewerbliche Nutzung verändert die Einstufung.
- Eigentümer und Anteile: Gerade bei Erbengemeinschaften oder Eigentumswohnungen schleichen sich Fehler bei Miteigentumsanteilen ein.
Danach kontrollierst du den Messbescheid auf die richtige Messzahl und zuletzt den Bescheid der Gemeinde auf Hebesatz und Rechenweg. Hast du dein Haus oder deine Wohnung im Erbbaurecht erworben, gilt eine Besonderheit: Steuerpflichtig ist in der Regel der Erbbauberechtigte, also du, nicht der Grundstückseigentümer.
Wie legst du Einspruch gegen die Grundsteuer ein?
Gegen den Wertbescheid und den Messbescheid legst du innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe schriftlich oder über ELSTER Einspruch beim Finanzamt ein. Nenne das Aktenzeichen, den angefochtenen Bescheid und deine Gründe. Das Verfahren ist kostenlos.
Gegen den Bescheid der Gemeinde wehrst du dich je nach Bundesland mit Widerspruch oder direkt mit Klage beim Verwaltungsgericht, meist ebenfalls binnen eines Monats. Wichtig: Inhaltliche Fehler beim Wert kannst du dort nicht mehr angreifen. Die Gemeinde ist an die Vorgaben des Finanzamts gebunden.
So gehst du beim Einspruch Schritt für Schritt vor:
- Datum der Bekanntgabe notieren: Bei Post gilt der Bescheid in der Regel am vierten Tag nach Aufgabe als bekannt gegeben.
- Konkrete Fehler benennen und Belege beifügen, etwa Grundriss, Wohnflächenberechnung oder Grundbuchauszug.
- Bei Bedarf Aussetzung der Vollziehung beantragen, denn der Einspruch allein stoppt die Zahlungspflicht nicht.
- Ruhen des Verfahrens anregen, wenn du dich auf ein anhängiges Musterverfahren berufen willst.
- Fristen und Schreiben dokumentieren, bis das Finanzamt entschieden hat.
Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Bei hohen Beträgen oder komplizierten Grundstücken helfen Steuerberater, Lohnsteuerhilfevereine im Rahmen ihrer Befugnis oder Eigentümerverbände weiter.
Niedrigeren Wert nachweisen
Im Bundesmodell darfst du einen niedrigeren Wert nachweisen, wenn der festgestellte Wert den tatsächlichen Verkehrswert deutlich übersteigt. Nach § 220 Absatz 2 Bewertungsgesetz liegt eine erhebliche Abweichung vor, wenn der Wert des Finanzamts den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt.
Als Nachweis dient ein Verkehrswertgutachten oder ein zeitnaher Kaufpreis rund um den Stichtag 1. Januar 2022. Ein Gutachten kostet allerdings schnell mehrere Tausend Euro. Wie Sachverständige vorgehen, erklären wir im Ratgeber Immobilie bewerten. In Baden-Württemberg genügt laut Landesgesetz bereits eine Abweichung von 30 Prozent.
Hebesatz: Warum deine Gemeinde den Ausschlag gibt
Der Hebesatz ist der größte Hebel für deine tatsächliche Belastung. Jede Gemeinde legt ihn selbst per Satzung fest, und die Spanne reicht in Deutschland von wenigen Hundert bis deutlich über 1.000 Prozent. Zwei identische Häuser zahlen deshalb je nach Ort völlig unterschiedliche Beträge.
Politisch versprochen war eine Aufkommensneutralität: Die Kommunen sollten insgesamt nicht mehr einnehmen als vor der Reform. Einige Länder veröffentlichen dazu Transparenzregister mit empfohlenen Hebesätzen. Verbindlich ist das nicht. Viele Gemeinden haben ihre Sätze 2025 und 2026 angehoben, oft wegen angespannter Haushalte.
Nordrhein-Westfalen erlaubt seinen Kommunen seit 2025 getrennte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hielt höhere Sätze für Gewerbegrundstücke in mehreren Ruhrgebietsstädten im Dezember 2025 für rechtswidrig, wie der Bund der Steuerzahler zusammenfasst. Die Städte gingen in Berufung.
Aktuelle Urteile 2025 und 2026: Was die Gerichte sagen
Der Bundesfinanzhof hat am 10. Dezember 2025 in drei Verfahren entschieden, dass das Bundesmodell verfassungsgemäß ist (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25). Pauschale Mieten und Bodenrichtwerte sind nach Ansicht der Richter bei einer Massenbewertung zulässig, auch wenn sie nicht jede Besonderheit eines Grundstücks abbilden.
Am 20. Mai 2026 bestätigte der BFH auch das baden-württembergische Bodenwertmodell (Az. II R 26/24, II R 27/24). Dass das Gebäude dort keine Rolle spielt, verstößt laut Urteil nicht gegen den Gleichheitssatz. Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht hielt der BFH in beiden Fällen für unnötig.
Abgeschlossen ist das Thema trotzdem nicht. Gegen das Bundesmodell sind Verfassungsbeschwerden in Karlsruhe anhängig, unter anderem unter den Aktenzeichen 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26. Zu den NRW-Hebesätzen verhandelt das Oberverwaltungsgericht NRW am 4. Dezember 2026 und hat angedeutet, die Frage womöglich dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen.
Für dich heißt das: Ein pauschaler Einspruch nur mit Verweis auf Verfassungszweifel hat nach den BFH-Urteilen wenig Aussicht. Konkrete Fehler im Bescheid oder ein nachweislich niedrigerer Wert bleiben dagegen die stärksten Argumente.
Grundsteuer als Vermieter und bei Veränderungen am Haus
Vermietest du eine Wohnung, darfst du die Steuer über die Betriebskostenabrechnung auf deine Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag das vorsieht. Steigt die Belastung durch die Reform, steigen also auch die Nebenkosten der Mieter. Eine transparente Abrechnung vermeidet Streit.
Baust du an, stockst du auf oder änderst du die Nutzung, musst du das dem Finanzamt anzeigen. Die Frist endet am 31. März des Folgejahres. Das gilt auch, wenn du dein Dachgeschoss ausbaust oder eine Garage ergänzt. Bei umfangreichen Projekten wie einer Altbausanierung solltest du die Anzeige gleich mit einplanen.
Erleidest du als Vermieter einen starken Mietausfall, kannst du unter bestimmten Voraussetzungen einen teilweisen Erlass beantragen. Die Hürden sind hoch, der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde eingehen.
So gehst du jetzt vor
Lege alle drei Bescheide nebeneinander und prüfe sie in der Reihenfolge Wert, Messbetrag, Zahlbetrag. Gleiche die Daten mit deiner Erklärung, dem Grundbuch und BORIS ab. Neue Bescheide prüfst du am besten sofort, damit dir die Monatsfrist für den Einspruch nicht entgleitet.
Verfolge außerdem die Entscheidungen in Karlsruhe und Münster. Sollte das Bundesverfassungsgericht Teile der Reform beanstanden, profitieren vor allem Eigentümer mit noch offenen Verfahren. Weitere Ratgeber rund um Eigentum, Steuern und Finanzierung findest du im Ressort Kaufen & Finanzieren.
FAQ: Häufige Fragen zur Grundsteuer
Wann ist die Grundsteuer fällig?
In der Regel zahlst du sie in vier gleichen Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Bei kleinen Jahresbeträgen bündelt die Gemeinde die Zahlung. Auf Antrag kannst du meist auch einmal jährlich zum 1. Juli zahlen. Den Antrag musst du rechtzeitig bei deiner Gemeinde stellen.
Wie lange habe ich Zeit für einen Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid?
Gegen den Wertbescheid und den Messbescheid des Finanzamts hast du einen Monat ab Bekanntgabe Zeit. Bei Postversand gilt der Bescheid meist am vierten Tag nach Absendung als bekannt gegeben. Gegen den Bescheid der Gemeinde ist je nach Bundesland Widerspruch oder Klage möglich, ebenfalls meist innerhalb eines Monats.
Muss ich trotz Einspruch weiterzahlen?
Ja, ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Du musst die festgesetzten Raten zunächst weiterzahlen, sonst drohen Säumniszuschläge. Wenn du ernsthafte Zweifel am Bescheid hast, kannst du beim Finanzamt die Aussetzung der Vollziehung beantragen. Gewinnst du später, erhältst du zu viel gezahlte Beträge zurück.
Welche Bundesländer haben ein eigenes Modell?
Baden-Württemberg nutzt ein modifiziertes Bodenwertmodell, Bayern ein reines Flächenmodell, Hamburg ein Wohnlagemodell. Hessen setzt auf ein Flächen-Faktor-Verfahren, Niedersachsen auf ein Flächen-Lage-Modell. Sachsen und das Saarland folgen dem Bundesmodell mit eigenen Messzahlen. Alle übrigen Länder wenden das Bundesmodell unverändert an.
Ist die neue Grundsteuer verfassungsgemäß?
Der Bundesfinanzhof hat im Dezember 2025 das Bundesmodell und im Mai 2026 das baden-württembergische Modell für verfassungsgemäß erklärt. Gegen das Bundesmodell sind jedoch Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht anhängig. Eine endgültige Klärung aus Karlsruhe steht damit noch aus, Stand Oktober 2026.
Wer zahlt die Grundsteuer bei vermieteten Wohnungen?
Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde bleibt immer der Eigentümer. Als Vermieter darfst du die Steuer aber über die Betriebskostenabrechnung auf deine Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Bei mehreren Wohnungen verteilst du sie in der Regel nach Wohnfläche oder dem vereinbarten Schlüssel.
