Nießbrauch oder Wohnrecht: Diese Frage stellt sich fast jede Familie, die ein Haus zu Lebzeiten an die Kinder übertragen will. Beide Rechte sichern die Eltern ab, unterscheiden sich aber stark bei Vermietung, Kosten, Steuer und im Pflegefall. Wir zeigen dir die Unterschiede klar und verständlich, damit du gut vorbereitet ins Gespräch mit Notar und Steuerberatung gehst.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit einem Wohnrecht darfst du eine Wohnung nur selbst bewohnen, mit einem Nießbrauch darfst du die Immobilie auch vermieten und die Miete behalten.
- Der Nießbraucher trägt nach Gesetz mehr Kosten, etwa gewöhnliche Reparaturen, Grundsteuer und Versicherungen.
- Beide Rechte mindern bei einer Schenkung den steuerpflichtigen Wert und können so Schenkungsteuer sparen.
- Im Pflegefall wirkt ein Nießbrauch oft stärker auf Sozialhilfeansprüche, weil Mieteinnahmen als Einkommen zählen.
- Beide Rechte sind weder vererbbar noch übertragbar und erlöschen mit dem Tod des Berechtigten.
Was ist ein Nießbrauch?
Ein Nießbrauch berechtigt dich, alle Nutzungen einer Immobilie zu ziehen, also selbst darin zu wohnen oder sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Eigentümer bleibt jemand anderes, etwa das Kind nach einer Schenkung. Rechtsgrundlage ist § 1030 BGB.
In der Praxis begegnet dir meist der Vorbehaltsnießbrauch: Die Eltern übertragen das Haus und behalten sich den Nießbrauch vor. Wirtschaftlich ändert sich für sie wenig, rechtlich gehört das Haus aber den Kindern. Der Nießbrauch wird in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen.
Der Nießbrauch kann das ganze Haus oder einzelne Wohnungen erfassen. Er lässt sich auch beschränken, zum Beispiel auf die Hälfte der Mieteinnahmen. Damit bietet er viel Gestaltungsspielraum.
Was ist ein Wohnrecht?
Ein Wohnrecht erlaubt dir, ein Gebäude oder einen Teil davon selbst zu bewohnen, unter Ausschluss des Eigentümers. Vermieten darfst du die Wohnung grundsätzlich nicht. Juristisch heißt es Wohnungsrecht und ist in § 1093 BGB geregelt.
Du darfst deine Familie sowie Personen aufnehmen, die dich pflegen oder im Haushalt unterstützen. Gemeinschaftsflächen wie Garten, Keller oder Treppenhaus kannst du mitbenutzen, wenn dein Recht nur einen Teil des Hauses umfasst.
Vom dinglichen Wohnungsrecht zu unterscheiden ist das schuldrechtliche Wohnrecht, das nur im Vertrag steht. Es bindet den aktuellen Eigentümer, aber nicht automatisch einen späteren Käufer. Sicherer ist deshalb die Eintragung im Grundbuch.
Nießbrauch oder Wohnrecht: die Unterschiede in der Tabelle
Der wichtigste Unterschied: Der Nießbrauch erlaubt Eigennutzung und Vermietung, das Wohnrecht nur das eigene Wohnen. Damit trägt der Nießbraucher auch mehr Kosten und Pflichten. Beim Wohnrecht bleibt der Eigentümer stärker in der Verantwortung, etwa für Grundsteuer und große Reparaturen.
| Kriterium | Nießbrauch | Wohnrecht |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | §§ 1030 ff. BGB | § 1093 BGB |
| Selbst wohnen | ja | ja |
| Vermieten | ja, Mieteinnahmen gehören dem Nießbraucher | nein, nur mit Gestattung des Eigentümers |
| Umfang | ganze Immobilie oder Teile, auch Gewerbe | nur Wohnräume, oft eine einzelne Wohnung |
| Gewöhnliche Instandhaltung | Nießbraucher | Wohnberechtigter |
| Außergewöhnliche Reparaturen | Eigentümer, sofern nichts anderes vereinbart | Eigentümer, sofern nichts anderes vereinbart |
| Grundsteuer und öffentliche Lasten | Nießbraucher | Eigentümer, sofern nichts anderes vereinbart |
| Gebäudeversicherung | Nießbraucher | Eigentümer, sofern nichts anderes vereinbart |
| Vererbbar oder übertragbar | nein | nein |
| Typischer Einsatz | Schenkung mit Einkommenssicherung | Altenteil, Wohnen auf Lebenszeit |
Die gesetzliche Kostenverteilung kannst du vertraglich ändern. Viele Notarverträge regeln ausdrücklich, wer Dach, Heizung oder Fenster bezahlt. Achte genau auf diese Klauseln, denn sie entscheiden über hohe Beträge.
Wer zahlt Grundsteuer und Nebenkosten?
Beim Nießbrauch zahlt nach Gesetz der Berechtigte die laufenden öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer, außerdem Zinsen auf bestehende Grundpfandrechte und die Versicherung. Beim Wohnrecht trägt er nur die gewöhnlichen Unterhaltungskosten der eigenen Wohnung und die Verbrauchskosten wie Strom, Wasser und Heizung. Mehr zur Grundsteuer liest du in unserem Ratgeber Grundsteuer für Eigentümer.
Vermietung: Wann lohnt sich welches Recht?
Wenn du eine Immobilie vermieten oder dir die Option offenhalten willst, führt kaum ein Weg am Nießbrauch vorbei. Ein Wohnrecht erlaubt die Vermietung nur, wenn der Eigentümer ausdrücklich zustimmt. Ziehst du später aus, steht die Wohnung im Zweifel leer.
Beispiel: Die Eltern besitzen ein Zweifamilienhaus, bewohnen das Erdgeschoss und vermieten das Obergeschoss. Mit einem Nießbrauch am ganzen Haus behalten sie ihre Wohnung und die Mieteinnahmen als Altersvorsorge. Ein Wohnrecht am Erdgeschoss würde nur das Wohnen sichern, die Miete fließt dann dem Kind zu.
Umgekehrt kann das Wohnrecht die bessere Wahl sein, wenn die Eltern nur ihre Wohnung brauchen und das Kind den Rest des Hauses selbst nutzen oder vermieten möchte. Dann bleibt mehr Spielraum für die nächste Generation.
Nießbrauch oder Wohnrecht bei der Steuer
Steuerlich spielen zwei Ebenen eine Rolle: die Schenkung- oder Erbschaftsteuer beim Übertragen und die Einkommensteuer auf laufende Mieteinnahmen. Bei der Schenkungsteuer wirken Nießbrauch und Wohnrecht ähnlich: Ihr Kapitalwert mindert den Wert der Schenkung.
Schenkungsteuer: Kapitalwert senkt den Wert
Das Finanzamt berechnet den Kapitalwert aus dem Jahreswert des Rechts, meist der ersparten oder erzielten Nettokaltmiete, und einem Vervielfältiger. Dieser hängt vom Alter und Geschlecht des Berechtigten ab und wird jährlich vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Abzug.
Ein vereinfachtes Beispiel mit Annahmen: Eine 70-jährige Mutter schenkt ihrem Sohn ein Haus im Wert von 500.000 Euro und behält einen Nießbrauch. Die Jahresmiete liegt bei 18.000 Euro, der Vervielfältiger bei rund 11. Der Kapitalwert beträgt dann etwa 198.000 Euro. Steuerpflichtig bleiben rund 302.000 Euro, also weniger als der Freibetrag von 400.000 Euro für Kinder.
Ohne Nießbrauch lägen 100.000 Euro über dem Freibetrag, die Steuer betrüge dann 11.000 Euro. Die tatsächlichen Werte hängen von Gutachten, Mietniveau und aktueller Tabelle ab. Lass sie unbedingt von einer Steuerberatung prüfen. Wie der Verkehrswert ermittelt wird, erklärt unser Beitrag Immobilie bewerten.
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Vermietet der Nießbraucher, versteuert er die Mieteinnahmen selbst. Beim Vorbehaltsnießbrauch darf er die Abschreibung auf das Gebäude in der Regel weiter geltend machen. Beim Wohnrecht entstehen keine Mieteinnahmen, die Einkommensteuer spielt dann kaum eine Rolle.
Was passiert im Pflegefall?
Zieht der Berechtigte ins Pflegeheim, erlöschen weder Nießbrauch noch Wohnrecht automatisch. Beim Nießbrauch kann er die Immobilie aber vermieten, und diese Einnahmen zählen als Einkommen. Reicht das Geld für die Heimkosten nicht, verlangt das Sozialamt in der Regel, dass diese Möglichkeit genutzt wird.
Beim Wohnrecht ist die Lage komplizierter. Weil der Berechtigte die Wohnung grundsätzlich nicht vermieten darf, lässt sich das Recht nicht so leicht zu Geld machen. Ob der Eigentümer dann Ausgleichszahlungen leisten muss, hängt stark vom Vertrag ab, Gerichte entscheiden hier im Einzelfall.
Zehn Jahre Rückforderungsrecht
Unabhängig vom vorbehaltenen Recht kann ein verarmter Schenker sein Geschenk nach § 528 BGB zurückfordern, wenn er seinen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann. Dieser Anspruch besteht bis zehn Jahre nach der Schenkung. Das Sozialamt kann ihn auf sich überleiten und vom beschenkten Kind Zahlungen verlangen.
Das Kind kann die Herausgabe abwenden, indem es den fehlenden Unterhaltsbetrag zahlt. Für Familien bedeutet das: Eine Schenkung schützt das Haus nicht automatisch vor Pflegekosten. Plane die Übertragung deshalb frühzeitig und lass die Folgen für den Pflegefall ausdrücklich mitbewerten.
Kann man das Recht später ändern oder aufgeben?
Ja, beide Rechte lassen sich mit Zustimmung aller Beteiligten ändern oder löschen. Der Berechtigte erklärt dazu beim Notar seinen Verzicht, anschließend wird der Eintrag im Grundbuch gelöscht. Auch eine Umwandlung ist möglich, etwa vom Nießbrauch am ganzen Haus in ein Wohnrecht an einer Wohnung.
Vorsicht ist beim unentgeltlichen Verzicht geboten. Gibt ein Elternteil seinen Nießbrauch ohne Gegenleistung auf, gilt das in der Regel als neue Schenkung an das Kind. Sie kann Schenkungsteuer auslösen und eine neue Zehnjahresfrist für Rückforderungsansprüche starten. Ein Verzicht sollte deshalb genauso gut vorbereitet sein wie die ursprüngliche Übertragung.
Wer flexibel bleiben will, vereinbart von Anfang an Regeln für typische Lebensereignisse, etwa einen Umzug in eine kleinere Wohnung oder ins betreute Wohnen.
Nießbrauch oder Wohnrecht: So triffst du die Entscheidung
Die richtige Wahl hängt von deinen Zielen ab. Diese Fragen helfen dir, vor dem Notartermin Klarheit zu gewinnen:
- Brauchst du Einnahmen? Wenn Mieteinnahmen Teil deiner Altersvorsorge sind, spricht viel für den Nießbrauch.
- Willst du nur sicher wohnen? Dann reicht oft ein Wohnrecht, das die Kinder weniger einschränkt.
- Wer soll die Kosten tragen? Kläre, wer Dach, Heizung und Grundsteuer zahlt, und halte es schriftlich fest.
- Wie sieht dein Plan für den Pflegefall aus? Prüfe, welche Folgen ein Heimeinzug für das jeweilige Recht hätte.
- Soll die Immobilie finanziert werden? Eingetragene Rechte erschweren dem Kind später Kredite auf das Haus, weil die Bank oft einen Rangrücktritt verlangt.
- Brauchst du Rückforderungsrechte? Viele Verträge sehen vor, dass die Eltern das Haus zurückholen dürfen, etwa wenn das Kind vor ihnen stirbt oder in Insolvenz gerät.
Welche Folgen Einträge im Grundbuch für Käufer und Banken haben, erklärt unser Ratgeber zur Grundbuch Abteilung 2.
Dein nächster Schritt
Schreib dir auf, was dir wichtig ist: Wohnen, Einkommen, Entlastung der Kinder oder Schutz vor Pflegekosten. Mit dieser Liste gehst du zu einem Notar und zu einer Steuerberatung, die beide Varianten für deinen Fall durchrechnen.
Lass dir den Vertragsentwurf rechtzeitig vorab schicken und prüfe vor allem die Kostenregelungen und die Klauseln für den Pflegefall. Weitere Ratgeber rund um Eigentum und Finanzierung findest du im Ressort Kaufen & Finanzieren.
FAQ: Häufige Fragen zu Nießbrauch oder Wohnrecht
Was ist besser, Nießbrauch oder Wohnrecht?
Das hängt von deinem Ziel ab. Brauchst du Mieteinnahmen oder willst du flexibel vermieten, passt der Nießbrauch besser. Willst du nur lebenslang sicher wohnen und die Kinder wenig einschränken, reicht oft ein Wohnrecht. Lass beide Varianten von Notar und Steuerberatung für deinen Fall durchrechnen.
Darf ich mit Wohnrecht die Wohnung vermieten?
Grundsätzlich nein. Ein Wohnrecht erlaubt nur das eigene Wohnen mit Familie und Pflegepersonen. Vermieten darfst du lediglich, wenn der Eigentümer es ausdrücklich gestattet, idealerweise schon im Notarvertrag. Wer sich Mieteinnahmen sichern will, sollte stattdessen einen Nießbrauch vereinbaren.
Wer zahlt beim Nießbrauch die Reparaturen?
Nach Gesetz trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Erhaltungskosten, etwa kleinere Reparaturen und Wartung, sowie Grundsteuer, Versicherungen und Zinsen auf bestehende Grundschulden. Große Maßnahmen wie ein neues Dach zählen meist zu den außergewöhnlichen Kosten. Im Vertrag kannst du die Verteilung abweichend regeln.
Erlischt das Wohnrecht beim Umzug ins Pflegeheim?
Nein, das Wohnrecht erlischt nicht automatisch, sondern erst mit dem Tod oder durch Löschung. Weil es sich grundsätzlich nicht vermieten lässt, bringt es im Heim aber kein Einkommen. Ob der Eigentümer dann Ausgleich zahlen muss, hängt vom Vertrag ab. Regle diesen Fall deshalb vorab.
Spart ein Nießbrauch Schenkungsteuer?
Ja, häufig. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Wert der Schenkung abgezogen. Er berechnet sich aus dem Jahreswert, meist der Nettokaltmiete, und einem altersabhängigen Vervielfältiger. So bleibt der steuerpflichtige Betrag oft unter dem Freibetrag von 400.000 Euro für Kinder. Ein Wohnrecht wirkt ähnlich.
