Wer vermietet, will die Wohngebäudeversicherung umlegen und so einen der größeren Kostenblöcke nicht allein tragen. Das Gesetz erlaubt das ausdrücklich, allerdings nur mit passender Klausel im Mietvertrag, korrektem Umlageschlüssel und wirtschaftlich vernünftigem Tarif. Wir zeigen dir, welche Bausteine umlagefähig sind, wie es mit der Elementarschadenversicherung aussieht und wie du sauber abrechnest.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Wohngebäudeversicherung zählt nach § 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten.
- Umlagefähig sind Feuer, Sturm, Leitungswasser und Elementarschäden, außerdem Glas- und Gebäudehaftpflichtversicherung.
- Voraussetzung ist eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag, ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt in der Regel.
- Du musst das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten: Deutlich überhöhte Prämien können Mieter beanstanden.
- Selbstbehalte, Reparaturkosten und reine Vermieterversicherungen wie Rechtsschutz darfst du nicht umlegen.
Darf ich die Wohngebäudeversicherung auf Mieter umlegen?
Ja, du darfst die Wohngebäudeversicherung auf Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Die Betriebskostenverordnung nennt die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden ausdrücklich. Ohne vertragliche Vereinbarung trägst du die Kosten allein.
Die Grundlage findest du in § 2 der Betriebskostenverordnung. Unter Nummer 13 stehen dort die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Das Mietrecht im BGB erlaubt, solche Betriebskosten per Vertrag auf Mieter zu übertragen.
In den meisten Wohnraummietverträgen steht eine Klausel, nach der der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt. Diese pauschale Bezugnahme reicht nach herrschender Rechtsprechung aus. Eine einzelne Aufzählung jeder Kostenart ist nicht nötig.
Wenn der Mietvertrag keine Umlage vorsieht
Hast du eine Inklusiv- oder Bruttomiete vereinbart, sind die Betriebskosten bereits in der Miete enthalten. Du kannst die Wohngebäudeversicherung dann nicht zusätzlich umlegen. Gleiches gilt für eine Betriebskostenpauschale ohne Abrechnung: Steigende Prämien darfst du nur weitergeben, wenn der Vertrag eine Erhöhung der Pauschale ausdrücklich zulässt. Eine Änderung des Vertrags ist nur einvernehmlich möglich.
Welche Versicherungen sind umlagefähig?
Umlagefähig sind Versicherungen, die das Gebäude selbst und seine Bewohner schützen. Dazu zählen die klassische verbundene Wohngebäudeversicherung, eine Elementarschadenversicherung, die Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug. Versicherungen, die nur dein Vermögen als Vermieter absichern, gehören nicht dazu.
| Versicherung | Umlagefähig? | Hinweis |
|---|---|---|
| Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser | ja | Kern der Wohngebäudeversicherung |
| Elementarschäden (Starkregen, Hochwasser, Erdrutsch, Schneedruck) | ja | ausdrücklich in § 2 Nr. 13 BetrKV genannt |
| Glasversicherung | ja | für Gemeinschaftsflächen und Gebäudeverglasung |
| Gebäude- und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | ja | schützt bei Schäden Dritter am Grundstück |
| Öltankhaftpflicht | ja | bei Ölheizung |
| Aufzugshaftpflicht | ja | bei Aufzugsanlagen |
| Mietausfallversicherung als eigener Vertrag | nein | schützt nur deine Einnahmen |
| Rechtsschutzversicherung des Vermieters | nein | reine Vermieterversicherung |
| Hausratversicherung | nein | Sache des jeweiligen Bewohners |
| Selbstbehalt im Schadensfall | nein | Teil der Instandsetzung, keine Betriebskosten |
Elementarschadenversicherung: auch umlegbar?
Ja. Die Betriebskostenverordnung erwähnt sonstige Elementarschäden ausdrücklich. Schließt du den Baustein neu ab, kannst du die Kosten grundsätzlich umlegen, sofern dein Mietvertrag die Betriebskosten nach der Verordnung umfasst. Achte dann besonders auf ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis.
Eine gesetzliche Pflicht zur Elementarschadenversicherung gibt es in Deutschland Stand Oktober 2026 nicht. Politisch wird seit Jahren über eine Pflicht- oder Opt-out-Lösung diskutiert. Ob sie kommt und ob die Kosten dann weiter auf Mieter umgelegt werden dürfen, ist offen. Gegen Wasser von unten hilft außerdem gute Bautechnik, mehr dazu in unserem Ratgeber feuchten Keller abdichten.
Was bedeutet das Wirtschaftlichkeitsgebot?
Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet dich, bei umlagefähigen Kosten auf ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis zu achten. Du musst nicht den billigsten Tarif wählen, darfst aber auch keine überteuerte Versicherung abschließen oder unnötige Zusatzbausteine auf die Mieter abwälzen.
Geregelt ist der Grundsatz in § 556 BGB. Liegt deine Prämie deutlich über dem Marktniveau, kann der Mieter die Abrechnung beanstanden. Er muss dann allerdings konkret darlegen, dass vergleichbare Versicherungen erheblich günstiger zu haben waren.
Praktisch heißt das für dich:
- Regelmäßig vergleichen: Prüfe alle zwei bis drei Jahre, ob dein Tarif noch marktgerecht ist, vor allem nach kräftigen Beitragserhöhungen.
- Sinnvolle Deckung wählen: Bausteine, die für das Gebäude nötig sind, sind unproblematisch. Luxusextras ohne Bezug zum Objekt können Streit auslösen.
- Unterlagen aufbewahren: Halte Vergleichsangebote fest. Sie helfen dir, wenn ein Mieter die Höhe anzweifelt.
Beitragserhöhungen nach dem gleitenden Neuwertfaktor oder nach Schadensfällen darfst du in der Regel weitergeben. Steigt die Prämie dagegen, weil du einen Schaden selbst verschuldet hast, solltest du genau prüfen, ob die volle Umlage angemessen ist.
Wohngebäudeversicherung umlegen: So klappt die Abrechnung
Du legst die Jahresprämie in der Betriebskostenabrechnung auf alle Mietparteien um. Maßgeblich ist der vereinbarte Umlageschlüssel, ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst verlierst du Nachforderungen.
So gehst du Schritt für Schritt vor:
- Versicherungsschein prüfen: Ermittle die Jahresprämie für den Abrechnungszeitraum und trenne umlagefähige von nicht umlagefähigen Bausteinen.
- Nicht umlagefähige Teile herausrechnen: Enthält dein Vertrag etwa eine Rechtsschutz- oder Mietausfallkomponente mit eigenem Beitrag, ziehst du diesen ab.
- Gewerbe berücksichtigen: Erhöht eine Gewerbeeinheit im Haus, etwa ein Restaurant, die Prämie spürbar, nimmst du einen Vorwegabzug für das Gewerbe vor.
- Umlageschlüssel anwenden: Verteile den Betrag nach Wohnfläche oder dem vertraglich vereinbarten Schlüssel.
- Abrechnung erstellen: Weise Gesamtkosten, Schlüssel, Anteil des Mieters und Vorauszahlungen nachvollziehbar aus.
- Frist einhalten: Sorge dafür, dass die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten zugeht. Bewahre einen Nachweis über den Zugang auf.
Rechenbeispiel
Ein Mehrfamilienhaus hat 400 Quadratmeter Wohnfläche, die Wohngebäudeversicherung inklusive Elementarschutz kostet 2.400 Euro im Jahr. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich ein Anteil von 20 Prozent. Der Mieter zahlt damit 480 Euro im Jahr, also 40 Euro pro Monat.
| Position | Wert |
|---|---|
| Jahresprämie Wohngebäudeversicherung | 2.400 € |
| Gesamtwohnfläche | 400 m² |
| Wohnfläche der Mietwohnung | 80 m² |
| Anteil des Mieters | 20 % |
| Kosten pro Jahr | 480 € |
| Kosten pro Monat | 40 € |
Auch die Grundsteuer kannst du über die Betriebskosten umlegen. Wie sie sich seit der Reform berechnet, liest du in unserem Ratgeber zur Grundsteuer für Eigentümer.
Typische Fehler beim Umlegen
Viele Abrechnungen scheitern an Details. Wer die Wohngebäudeversicherung umlegen will, sollte diese Stolperfallen kennen:
- Falscher Zeitraum: Versicherungsjahr und Abrechnungsjahr weichen oft voneinander ab. Rechne die Prämie anteilig auf den Abrechnungszeitraum um.
- Leerstand umgelegt: Kosten für leer stehende Wohnungen trägst du selbst. Du darfst sie nicht auf die übrigen Mieter verteilen.
- Pauschale Paketverträge: Enthält dein Vertrag Bausteine wie Rechtsschutz ohne eigenen Beitrag, musst du einen sachgerechten Anteil herausrechnen.
- Fehlende Belege: Mieter dürfen Einsicht in Versicherungsschein und Beitragsrechnung verlangen. Halte die Unterlagen bereit.
Was Mieter prüfen sollten
Auch als Mieter lohnt sich ein genauer Blick. Will dein Vermieter die Wohngebäudeversicherung umlegen, muss die Position in der Abrechnung klar ausgewiesen sein, mit Gesamtbetrag, Umlageschlüssel und deinem Anteil. Springt der Betrag ohne erkennbaren Grund deutlich nach oben, frag nach dem Versicherungsschein und einer Begründung.
Prüfe außerdem, ob Bausteine enthalten sind, die nicht auf dich umgelegt werden dürfen, etwa eine Mietausfall- oder Rechtsschutzkomponente. Mietervereine bieten Abrechnungschecks an, oft schon für einen überschaubaren Mitgliedsbeitrag. Deine Einwände musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben.
Was gilt im Schadensfall?
Im Schadensfall reguliert die Wohngebäudeversicherung den Schaden am Gebäude, und du beauftragst die Reparatur. Die Reparaturkosten selbst und ein vereinbarter Selbstbehalt sind keine Betriebskosten. Du darfst sie deshalb nicht über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergeben.
Für Mieter gibt es einen wichtigen Schutz: Weil sie die Prämie über die Betriebskosten mitbezahlen, kann der Gebäudeversicherer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei leicht fahrlässig verursachten Schäden in der Regel keinen Rückgriff beim Mieter nehmen. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz sieht das anders aus.
Als Vermieter bist du außerdem verpflichtet, den Schaden zeitnah zu beseitigen, damit die Wohnung wieder voll nutzbar ist. Bis dahin kann der Mieter je nach Umfang die Miete mindern. Bei Schäden durch Feuchtigkeit hilft dir unser Beitrag Schimmel im Bad vorbeugen bei der Ursachenanalyse.
Besonderheiten bei Eigentumswohnung und Nießbrauch
Vermietest du eine Eigentumswohnung, schließt meist die Eigentümergemeinschaft die Gebäudeversicherung ab. Die Prämie steckt dann im Hausgeld. Den auf deine Einheit entfallenden Anteil kannst du als Betriebskosten an deinen Mieter weitergeben, sofern der Mietvertrag es vorsieht. Achte darauf, den Anteil sauber aus der Hausgeldabrechnung herauszuziehen.
Ist eine Immobilie mit einem Nießbrauch belastet, trägt nach Gesetz in der Regel der Nießbraucher die Versicherungskosten. Vermietet er, kann er sie wie jeder Vermieter umlegen. Die Unterschiede zwischen beiden Rechten erklärt unser Ratgeber Nießbrauch oder Wohnrecht.
Dein nächster Schritt
Nimm deinen Mietvertrag und den Versicherungsschein zur Hand. Prüfe, ob die Betriebskostenklausel die Verordnung umfasst und welche Bausteine dein Tarif enthält. Trenne alles, was nicht umlagefähig ist, und vergleiche bei der nächsten Verlängerung den Beitrag mit aktuellen Angeboten.
So kannst du die Wohngebäudeversicherung umlegen, ohne Streit mit deinen Mietern zu riskieren. Bei rechtlichen Zweifeln helfen Haus- und Grundbesitzervereine, Mietervereine oder eine Fachanwaltskanzlei für Mietrecht. Weitere Ratgeber rund um Eigentum findest du im Ressort Kaufen & Finanzieren.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Wohngebäudeversicherung umlegen
Ist die Elementarschadenversicherung auf Mieter umlegbar?
Ja, grundsätzlich schon. Die Betriebskostenverordnung nennt die Versicherung des Gebäudes gegen sonstige Elementarschäden ausdrücklich. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten nach der Verordnung vorsieht. Wie bei allen Betriebskosten musst du außerdem auf ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis achten.
Welcher Umlageschlüssel gilt für die Gebäudeversicherung?
Maßgeblich ist der Schlüssel, den du im Mietvertrag vereinbart hast. Fehlt eine Vereinbarung, verteilst du die Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche. Erhöht eine Gewerbeeinheit im Haus die Prämie erheblich, musst du für diese Einheit in der Regel einen Vorwegabzug vornehmen.
Kann ich eine neu abgeschlossene Versicherung umlegen?
Ja, das ist in vielen Fällen möglich, wenn die neue Versicherung zu den Kostenarten der Betriebskostenverordnung gehört und der Mietvertrag die Umlage dieser Kosten vorsieht. Das gilt etwa für einen nachträglich abgeschlossenen Elementarschutz. Prüfe aber, ob der Tarif wirtschaftlich angemessen ist.
Darf ich den Selbstbehalt auf Mieter umlegen?
Nein. Ein Selbstbehalt fällt erst im Schadensfall an und gehört zu den Kosten der Instandsetzung. Betriebskosten sind dagegen laufend wiederkehrende Kosten. Reparaturen und Selbstbehalte trägst du als Vermieter selbst, außer der Mieter hat den Schaden schuldhaft verursacht und haftet dafür.
Was kann ich tun, wenn die Versicherung zu teuer erscheint?
Als Mieter kannst du Einsicht in den Versicherungsschein und die Rechnungen verlangen. Liegt die Prämie deutlich über vergleichbaren Angeboten, kannst du dich auf das Wirtschaftlichkeitsgebot berufen. Erhebe deine Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung, sonst bist du damit ausgeschlossen.
