Dein Immobilienkredit ist abbezahlt, doch im Grundbuch steht die Grundschuld der Bank weiter – mit einem Löschungsantrag Grundbuch änderst du das. Die Grundschuld verschwindet nämlich nicht von selbst, nur weil die letzte Rate geflossen ist. Hier erfährst du, wie die Löschung abläuft, was sie kostet und wie ein Muster für den Antrag aussehen kann.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Grundschuld bleibt nach der Tilgung im Grundbuch stehen, bis du ihre Löschung beantragst.
- Du brauchst die Löschungsbewilligung der Bank und deine Zustimmung als Eigentümer mit notariell beglaubigter Unterschrift.
- Die Kosten liegen meist bei rund 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags.
- Bei einer Briefgrundschuld musst du zusätzlich den Grundschuldbrief einreichen.
- Die Löschung ist kein Muss: Eine stehen gelassene Grundschuld kann für künftige Kredite Geld sparen.
Warum die Grundschuld nach der Tilgung im Grundbuch bleibt
Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht an einen bestimmten Kredit gekoppelt. Sie sichert die Forderung der Bank, existiert aber unabhängig von ihr weiter. Auch wenn du keinen Cent mehr schuldest, steht sie in Abteilung III des Grundbuchs.
Die Bank darf die Grundschuld nach der Rückzahlung zwar nicht mehr verwerten. Trotzdem wirkt sie nach außen wie eine Belastung. Willst du verkaufen, verlangt der Käufer in der Regel ein lastenfreies Grundstück. Willst du einen neuen Kredit bei einer anderen Bank aufnehmen, stört die alte Eintragung im ersten Rang.
Daher kommt früher oder später fast jeder Eigentümer an den Punkt, an dem er einen Löschungsantrag Grundbuch stellt.
Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld?
Bevor du startest, kläre, welche Art von Grundschuld eingetragen ist. Das steht im Grundbuchauszug in Abteilung III. Bei einer Buchgrundschuld existiert die Grundschuld nur im Grundbuch, der Hinweis „ohne Brief“ ist dort vermerkt. Bei einer Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt zusätzlich eine Urkunde aus, den Grundschuldbrief.
Dieser Unterschied ist für die Löschung entscheidend. Bei einer Briefgrundschuld akzeptiert das Grundbuchamt den Antrag nur, wenn der Brief im Original beiliegt. Hat die Bank ihn verwahrt, schickt sie ihn zusammen mit der Löschungsbewilligung. Liegt er bei dir in den Unterlagen, suche ihn rechtzeitig heraus.
Löschungsantrag Grundbuch: Ablauf in sechs Schritten
Für einen Löschungsantrag Grundbuch brauchst du die Löschungsbewilligung der Bank und deine eigene, notariell beglaubigte Zustimmung zur Löschung. Der Notar reicht beide Erklärungen beim Grundbuchamt ein, das die Grundschuld anschließend löscht und dich schriftlich informiert. Der gesamte Ablauf dauert meist wenige Wochen.
- Kredit vollständig tilgen: Prüfe mit dem letzten Kontoauszug, dass der Darlehensvertrag abgerechnet ist.
- Löschungsbewilligung anfordern: Bitte die Bank schriftlich um die Löschungsbewilligung. Viele Institute schicken sie nach Tilgung automatisch.
- Grundschuldbrief bereithalten: Bei einer Briefgrundschuld schickt die Bank den Brief mit, bei einer Buchgrundschuld entfällt das.
- Notartermin vereinbaren: Der Notar entwirft den Antrag und beglaubigt deine Unterschrift.
- Einreichung beim Grundbuchamt: Der Notar übermittelt Antrag, Bewilligung und gegebenenfalls Brief.
- Löschungsnachricht abheften: Das Grundbuchamt löscht die Eintragung und schickt dir eine Bestätigung.
Nach § 27 der Grundbuchordnung darf eine Grundschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers gelöscht werden. Deshalb reicht die Bewilligung der Bank allein nicht aus.
Löschungsbewilligung: was die Bank liefern muss
Die Löschungsbewilligung ist die Erklärung der Bank, dass sie mit der Löschung einverstanden ist. Sie muss öffentlich beglaubigt sein oder als öffentliche Urkunde vorliegen, so verlangt es § 29 der Grundbuchordnung. Sparkassen und Genossenschaftsbanken mit Siegelrecht versehen sie mit ihrem Siegel.
Achte beim Erhalt auf diese Punkte:
- Stimmen Grundbuchblatt, Abteilung III und laufende Nummer der Grundschuld?
- Ist der Betrag der Grundschuld korrekt angegeben?
- Liegt bei einer Briefgrundschuld der Grundschuldbrief bei?
- Ist das Dokument im Original und mit Unterschriften beziehungsweise Siegel versehen?
Für das Ausstellen der Löschungsbewilligung darf die Bank in der Regel kein Entgelt verlangen. Verlangt dein Institut trotzdem Geld, lohnt sich ein kritischer Blick auf die Begründung.
Ist der Grundschuldbrief verloren gegangen, wird es aufwändiger. Dann muss der Brief erst in einem gerichtlichen Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden – das kostet Zeit und zusätzliche Gebühren.
Löschungsantrag Grundbuch Muster: So kannst du formulieren
Den eigentlichen Löschungsantrag Grundbuch formuliert in der Praxis meist der Notar, weil er ohnehin deine Unterschrift beglaubigen muss. Trotzdem hilft es zu wissen, welche Angaben hineingehören. Eine mögliche Formulierung:
An das Amtsgericht – Grundbuchamt – [Ort]. Grundbuch von [Gemarkung], Blatt [Nummer]. Ich, [Name, Geburtsdatum, Anschrift], bin als Eigentümer des vorgenannten Grundbesitzes eingetragen. In Abteilung III unter laufender Nummer [Nummer] ist eine [Brief-/Buch-]Grundschuld über [Betrag] Euro zugunsten der [Name der Bank] eingetragen. Ich stimme der Löschung dieser Grundschuld zu und beantrage ihre Löschung im Grundbuch. Die Löschungsbewilligung der Gläubigerin vom [Datum] [sowie der Grundschuldbrief] liegen bei. [Ort, Datum, Unterschrift – notariell beglaubigt]
Sind mehrere Personen Eigentümer, etwa Ehepartner, müssen alle zustimmen und unterschreiben. Diese Formulierung ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
Das Land Berlin beschreibt die nötigen Unterlagen auf seiner Serviceseite zur Löschung eines Grundpfandrechts – die Anforderungen gelten sinngemäß bundesweit.
Was kostet die Löschung einer Grundschuld?
Die Löschung einer Grundschuld kostet insgesamt meist rund 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Betrags. Das Grundbuchamt berechnet eine halbe Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, dazu kommen Notargebühren für Entwurf und Beglaubigung. Maßgeblich ist der Nennbetrag der Grundschuld, nicht die einstige Restschuld.
Die folgende Tabelle zeigt grobe Richtwerte für Notar und Grundbuchamt zusammen:
| Eingetragene Grundschuld | Kosten gesamt (Richtwert) |
|---|---|
| 100.000 Euro | ca. 200 bis 400 Euro |
| 200.000 Euro | ca. 400 bis 800 Euro |
| 300.000 Euro | ca. 600 bis 1.200 Euro |
| 400.000 Euro | ca. 800 bis 1.600 Euro |
Die genaue Höhe hängt davon ab, ob der Notar den Antrag selbst entwirft oder nur deine Unterschrift unter einem fertigen Text beglaubigt. Frag vorab nach einer Kostenschätzung. Die Bestellung einer neuen Grundschuld kostet ein Vielfaches – unser Beitrag zu den Kaufnebenkosten beim Haus ordnet Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf ein.
Löschen oder stehen lassen?
Nicht immer ist die Löschung die beste Wahl. Wer absehbar wieder einen Kredit braucht – etwa für eine Modernisierung – kann mit einer stehen gelassenen Grundschuld Kosten sparen.
| Option | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Grundschuld löschen | Lastenfreies Grundbuch, klare Verhältnisse beim Verkauf | Kosten jetzt, bei neuem Kredit erneut Kosten für Bestellung |
| Grundschuld stehen lassen | Später für neue Kredite bei derselben Bank nutzbar | Bindung an die Bank, Belastung bleibt sichtbar |
| Abtretung an neue Bank | Spart Bestellkosten beim Bankwechsel | Neue Bank muss zustimmen, Abtretung kostet ebenfalls |
| Bewilligung aufbewahren | Löschung jederzeit später möglich | Dokument muss sicher verwahrt werden |
Planst du eine Sanierung mit KfW-Kredit, sprich vorher mit deiner Hausbank. Welche Programme es aktuell gibt, zeigt unsere Übersicht zur Förderung für die Sanierung. Steht dagegen ein Verkauf an, verlangt der Käufer fast immer die Löschung – der Notar regelt sie dann im Rahmen des Kaufvertrags.
Sonderfälle: Erbfall, Verkauf, alte Hypotheken
Grundschuld im Erbfall
Hast du ein Haus mit einer alten Grundschuld geerbt, müssen alle Erben der Löschung zustimmen. Das Grundbuchamt verlangt dann zusätzlich einen Erbnachweis. Sinnvoll ist es, zuerst die Eigentümer im Grundbuch berichtigen zu lassen – wie das geht, erklärt unser Ratgeber zur Umschreibung des Grundbuchs nach einem Todesfall. Alle weiteren Schritte findest du in der Checkliste Haus geerbt.
Löschung beim Verkauf
Beim Verkauf kann der Käufer den Kaufpreis teilweise direkt an deine Bank zahlen. Der Notar holt die Löschungsbewilligung ein und sorgt dafür, dass die Grundschuld nach Zahlung gelöscht wird. Du musst dich um den Löschungsantrag Grundbuch dann nicht separat kümmern.
Alte Hypotheken und unbekannte Gläubiger
In älteren Grundbüchern stehen manchmal Hypotheken längst aufgelöster Banken oder Privatpersonen. Ist der Gläubiger nicht mehr auffindbar, kann ein gerichtliches Aufgebotsverfahren nötig sein. Hier lohnt sich die Beratung durch einen Notar.
Typische Fehler beim Löschungsantrag
Die meisten Verzögerungen entstehen durch Kleinigkeiten, die sich leicht vermeiden lassen:
- Kopie statt Original: Das Grundbuchamt verlangt die Löschungsbewilligung im Original mit Beglaubigung oder Siegel.
- Unterschrift nicht beglaubigt: Eine einfache Unterschrift unter dem Antrag genügt nicht, wenn darin deine Zustimmung zur Löschung steckt.
- Miteigentümer vergessen: Stehen zwei Personen im Grundbuch, müssen beide zustimmen.
- Falsche laufende Nummer: Gerade bei mehreren eingetragenen Rechten lohnt der genaue Abgleich mit dem Grundbuchauszug.
- Bewilligung verlegt: Hebst du die Bewilligung jahrelang auf, bewahre sie bei deinen wichtigsten Dokumenten auf. Eine Zweitausfertigung kostet Zeit und eventuell Geld.
So gehst du jetzt vor
Ziehe einen aktuellen Grundbuchauszug und prüfe, welche Rechte in Abteilung III eingetragen sind. Entscheide dann, ob du löschen oder die Grundschuld für künftige Kredite stehen lassen willst. Für die Löschung forderst du die Bewilligung bei der Bank an und vereinbarst einen Termin beim Notar.
Bewahre alle Unterlagen nach der Löschung sorgfältig auf: Löschungsbewilligung, Notarrechnung und die Nachricht des Grundbuchamts. Wer den Löschungsantrag Grundbuch sauber vorbereitet, hat das Thema meist in wenigen Wochen erledigt. Weitere Ratgeber rund um Eigentum findest du im Ressort Kaufen & Finanzieren.
FAQ: Häufige Fragen zum Löschungsantrag im Grundbuch
Kann ich den Löschungsantrag ohne Notar stellen?
Den Antrag selbst kannst du schreiben, deine Zustimmung zur Löschung muss aber öffentlich beglaubigt sein. Diese Beglaubigung übernimmt in der Regel ein Notar, in manchen Bundesländern auch bestimmte Behörden. Viele Eigentümer lassen den Notar deshalb gleich den gesamten Antrag entwerfen und beim Grundbuchamt einreichen.
Wie lange dauert die Löschung einer Grundschuld?
Liegen Löschungsbewilligung, Antrag und gegebenenfalls Grundschuldbrief vollständig vor, löscht das Grundbuchamt die Eintragung meist innerhalb weniger Wochen. Die Dauer hängt stark von der Auslastung des jeweiligen Amtes ab. Verzögerungen entstehen häufig, wenn die Bank die Bewilligung spät schickt oder Unterlagen fehlen.
Wie viel kostet es, eine Grundschuld löschen zu lassen?
Als Faustregel fällt insgesamt etwa 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags an. Bei 100.000 Euro sind das grob 200 bis 400 Euro für Notar und Grundbuchamt zusammen. Die Löschungsbewilligung der Bank selbst ist in der Regel kostenlos.
Muss ich die Grundschuld nach der Tilgung löschen lassen?
Nein, eine Pflicht besteht nicht. Eine stehen gelassene Grundschuld kann sogar Kosten sparen, wenn du später wieder einen Kredit brauchst. Beim Verkauf verlangt der Käufer aber in der Regel ein lastenfreies Grundbuch. Bewahre die Löschungsbewilligung sicher auf, dann kannst du jederzeit später löschen.
Was passiert, wenn der Grundschuldbrief verloren ist?
Ohne Grundschuldbrief löscht das Grundbuchamt eine Briefgrundschuld nicht. Du musst den Brief dann in einem gerichtlichen Aufgebotsverfahren für kraftlos erklären lassen. Das Verfahren dauert mehrere Monate und verursacht zusätzliche Kosten. Erst mit dem Ausschließungsbeschluss kann die Löschung erfolgen.
