Du hast ein Haus geerbt und weißt nicht, wo du anfangen sollst? Zwischen Trauer, Behördenpost und Familiengesprächen drohen Fristen zu verstreichen, die dich später Geld kosten. Diese Checkliste ordnet die wichtigsten Schritte – vom Erbnachweis über das Grundbuch bis zur Frage, ob du die Immobilie behältst, vermietest oder verkaufst.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Ausschlagungsfrist beträgt in der Regel nur sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall – prüfe früh, ob der Nachlass überschuldet ist.
- Die Umschreibung im Grundbuch ist gebührenfrei, wenn du sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall beantragst.
- Kinder haben einen Erbschaftsteuer-Freibetrag von 400.000 Euro, Ehepartner von 500.000 Euro; selbst genutzte Familienheime können ganz steuerfrei bleiben.
- Beim Verkauf läuft die zehnjährige Spekulationsfrist des Erblassers weiter – sie beginnt nicht neu.
- Melde den Eigentümerwechsel der Wohngebäudeversicherung und sichere ein leerstehendes Haus sofort ab.
Haus geerbt was tun? Deine Checkliste in acht Schritten
Wenn du ein Haus geerbt hast, solltest du zuerst klären, ob du das Erbe annimmst, dann den Erbnachweis beschaffen, das Haus sichern und versichern, das Grundbuch berichtigen lassen und die Erbschaft beim Finanzamt anzeigen. Erst danach entscheidest du in Ruhe über Behalten, Vermieten oder Verkaufen.
Die folgende Reihenfolge hat sich in der Praxis bewährt:
- Überblick verschaffen: Testament suchen, Kontoauszüge, Kreditverträge und Grundbuchauszug des Verstorbenen sichten.
- Annahme oder Ausschlagung prüfen: Übersteigen die Schulden den Wert des Nachlasses, kann die Ausschlagung sinnvoll sein.
- Erbnachweis besorgen: Erbschein beim Nachlassgericht beantragen oder notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll nutzen.
- Haus sichern: Schlüssel einsammeln, Wasser und Heizung kontrollieren, Briefkasten leeren lassen.
- Versicherungen informieren: Wohngebäude- und Hausratversicherung über den Erbfall und einen möglichen Leerstand unterrichten.
- Grundbuch berichtigen: Antrag beim Grundbuchamt innerhalb von zwei Jahren stellen, um Gebühren zu sparen.
- Finanzamt informieren: Den Erwerb innerhalb von drei Monaten anzeigen, sofern das Finanzamt nicht bereits über Notar oder Gericht informiert ist.
- Strategie festlegen: Wert ermitteln, Kosten kalkulieren, mit Miterben über die Zukunft des Hauses sprechen.
Erbe annehmen oder ausschlagen: die erste Weiche
Mit dem Tod geht das Vermögen automatisch auf die Erben über – inklusive aller Schulden. Du musst also nichts unterschreiben, um Erbe zu werden. Willst du das Erbe nicht, musst du es aktiv ausschlagen.
Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem du vom Erbfall und deiner Stellung als Erbe erfährst. Lebte der Verstorbene im Ausland oder hältst du dich bei Fristbeginn im Ausland auf, verlängert sie sich auf sechs Monate. Die Erklärung gibst du beim Nachlassgericht oder notariell beglaubigt ab.
Prüfe vor allem diese Punkte:
- Ist das Haus noch mit einer Grundschuld belastet und wie hoch ist die Restschuld?
- Gibt es Steuerschulden, offene Handwerkerrechnungen oder Pflegekosten?
- Steht ein großer Sanierungsstau an, der den Wert drückt?
Wer unsicher ist, ob der Nachlass überschuldet ist, sollte schnell eine Fachanwältin für Erbrecht oder einen Notar einbinden. Nach Ablauf der Frist gilt das Erbe als angenommen.
Erbschein oder Testament: So weist du dein Erbrecht nach
Ohne Erbnachweis kommst du weder an Konten noch ins Grundbuch. Welcher Nachweis genügt, hängt von der Art des Testaments ab.
| Situation | Ausreichender Nachweis | Hinweis |
|---|---|---|
| Notarielles Testament oder Erbvertrag | Beglaubigte Abschrift plus Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts | Erbschein meist entbehrlich, spart Kosten |
| Handschriftliches Testament | Erbschein | Grundbuchamt akzeptiert das private Testament allein nicht |
| Kein Testament (gesetzliche Erbfolge) | Erbschein | Antrag beim Nachlassgericht oder über einen Notar |
| Nachlass mit Auslandsbezug | Europäisches Nachlasszeugnis | Gilt in fast allen EU-Staaten |
Die Regel dazu steht in § 35 der Grundbuchordnung. Für den Erbschein gibst du eine eidesstattliche Versicherung ab. Die Gebühren richten sich nach dem Wert des Nachlasses abzüglich der Schulden und erreichen bei einem typischen Einfamilienhaus schnell einen vierstelligen Betrag.
Ein notarielles Testament erspart Erben daher oft Zeit und Geld. Liegt nur ein handschriftliches Testament vor, plane für den Erbschein je nach Gericht mehrere Wochen bis Monate ein.
Grundbuch umschreiben: zwei Jahre gebührenfrei
Nach dem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig, weil dort noch der Verstorbene als Eigentümer steht. Du bist verpflichtet, die Berichtigung des Grundbuchs zu veranlassen – das Grundbuchamt kann sie notfalls mit Zwangsgeld durchsetzen.
Der große Vorteil: Stellst du den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall, verlangt das Grundbuchamt dafür keine Gebühr. Danach fällt eine volle Gebühr nach dem Wert der Immobilie an. Die Behördenseite des Landes Berlin zur Eigentümerberichtigung nach Erbfall beschreibt den Ablauf und stellt ein Antragsformular bereit.
Für den Antrag genügt meist ein formloses, unterschriebenes Schreiben an das zuständige Grundbuchamt, dazu die Ausfertigung des Erbscheins oder das eröffnete notarielle Testament. Gib den Wert der Immobilie an, damit das Amt die Gebührenfreiheit korrekt prüfen kann, und füge die Geburtsdaten aller Erben bei.
Erbschaftsteuer beim geerbten Haus: Freibeträge und Familienheim
Hast du ein Haus geerbt, hängt die Erbschaftsteuer vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Erbes ab. Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz, also annähernd mit dem Verkehrswert. Ein eigenes Gutachten kann sich lohnen, wenn du den Wert für zu hoch hältst – mehr dazu im Beitrag Immobilie bewerten.
Die persönlichen Freibeträge nach § 16 Erbschaftsteuergesetz gelten Stand Oktober 2026 unverändert:
| Erbe | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner, eingetragene Lebenspartner | I | 500.000 Euro |
| Kinder, Stiefkinder | I | 400.000 Euro |
| Enkel (Elternteil lebt noch) | I | 200.000 Euro |
| Eltern, Großeltern (bei Erbschaft) | I | 100.000 Euro |
| Geschwister, Nichten, Neffen | II | 20.000 Euro |
| Lebensgefährten, nicht Verwandte | III | 20.000 Euro |
Besonders wichtig ist die Regel zum Familienheim. Ehepartner erben die selbst genutzte Wohnimmobilie unabhängig vom Wert steuerfrei, wenn sie selbst weitere zehn Jahre darin wohnen. Kinder profitieren ebenfalls, allerdings nur bis zu 200 Quadratmetern Wohnfläche und ebenfalls bei zehnjähriger Selbstnutzung. Ziehst du früher aus, entfällt die Befreiung rückwirkend – außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit.
Für vermietete Wohnimmobilien gewährt das Gesetz einen Abschlag von zehn Prozent auf den Wert. Unabhängig davon musst du den Erwerb innerhalb von drei Monaten beim Erbschaftsteuer-Finanzamt anzeigen, wenn das nicht schon über Notar oder Nachlassgericht geschehen ist. Für die konkrete Berechnung ist eine Steuerberaterin die richtige Ansprechpartnerin.
Laufende Pflichten: Versicherung, Grundsteuer, Verkehrssicherung
Ab dem Erbfall trägst du die Verantwortung für das Haus. Das betrifft nicht nur Kosten, sondern auch Haftung.
- Wohngebäudeversicherung: Der Vertrag geht auf dich über. Informiere den Versicherer zeitnah über den Erbfall. Steht das Haus leer, gilt das häufig als Gefahrerhöhung, die du melden musst – sonst riskierst du im Schadensfall den Schutz.
- Leerstand absichern: Im Winter Heizung auf Frostschutz halten oder Leitungen entleeren, regelmäßig lüften und kontrollieren.
- Grundsteuer: Sie läuft weiter und wird ab dem Folgejahr dir als neuem Eigentümer zugerechnet. Wie die neue Grundsteuer berechnet wird, erklärt unser Beitrag Grundsteuer für Eigentümer.
- Verkehrssicherungspflicht: Gehwege räumen, lose Dachziegel und morsche Bäume beseitigen lassen.
- Energetische Pflichten: Nach einem Eigentümerwechsel können Nachrüstpflichten greifen, etwa für die Dämmung der obersten Geschossdecke. Da das neue Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 einige Regeln verändert hat, lass dich vor größeren Entscheidungen von einem Energieberater beraten.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Wer ein Haus geerbt hat, sollte die Entscheidung von Lebenssituation, Zustand des Gebäudes und eigenen Finanzen abhängig machen. Ein ehrlicher Kassensturz hilft mehr als Emotionen.
Selbst einziehen
Wer selbst einzieht, sichert sich im besten Fall die Steuerfreiheit als Familienheim. Gleichzeitig steht bei älteren Häusern oft eine Modernisierung an: Heizung, Dach, Fenster, Elektrik. Plane realistisch, was eine Sanierung kostet – unser Ratgeber Altbau sanieren und die Übersicht zur Förderung für die Sanierung helfen dir bei der Kalkulation.
Vermieten
Ist das Haus bereits vermietet, trittst du als Erbe in den bestehenden Mietvertrag ein. Die Mieteinnahmen versteuerst du als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Abschreibung des Erblassers führst du fort. Vermieten lohnt sich, wenn das Haus in guter Lage steht und keine teure Kernsanierung ansteht.
Verkaufen
Ein Verkauf bringt schnell Liquidität und beendet Streit unter Miterben. Dabei spielt die Spekulationsfrist eine zentrale Rolle: Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist nach § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Als Erbe übernimmst du die Frist des Verstorbenen. Hat deine Mutter das Haus vor zwölf Jahren gekauft, kannst du es sofort steuerfrei verkaufen. Hat sie es erst vor vier Jahren erworben, läuft die Frist noch sechs Jahre. Steuerfrei bleibt der Verkauf außerdem, wenn das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Achtung bei Erbengemeinschaften: Zahlst du Miterben aus, gilt der hinzugekaufte Anteil als neu angeschafft. Für diesen Anteil beginnt eine eigene Zehnjahresfrist.
Haus geerbt mit Geschwistern: die Erbengemeinschaft
Erben Geschwister gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Alle verwalten den Nachlass gemeinsam, wichtige Entscheidungen brauchen Mehrheiten oder sogar Einstimmigkeit. Das Haus gehört allen zusammen, nicht jedem ein bestimmter Raum.
Konflikte entstehen meist bei drei Fragen: Wer zahlt die laufenden Kosten? Wer darf im Haus wohnen? Und wann wird verkauft? Grundsätzlich tragen alle Miterben Kosten und Lasten im Verhältnis ihrer Erbquote. Wer das Haus allein nutzt, muss den anderen auf Verlangen unter Umständen eine Nutzungsentschädigung zahlen.
Ein klarer Tipp: Haltet Absprachen schriftlich fest und führt ein gemeinsames Konto für Einnahmen und Ausgaben. Das verhindert später Streit über Rechnungen.
So gehst du jetzt vor
Sobald feststeht, dass du ein Haus geerbt hast, nimm dir eine Stunde Zeit und lege einen Ordner an: Sterbeurkunde, Testament, Grundbuchauszug, Kreditunterlagen, Versicherungspolicen. Trage dir die Sechs-Wochen-Frist für die Ausschlagung und die Zwei-Jahres-Frist für das Grundbuch in den Kalender ein.
Danach gehst du Schritt für Schritt vor: Erbnachweis beantragen, Versicherer informieren, Grundbuch berichtigen lassen, Finanzamt informieren. Erst wenn diese Pflichten erledigt sind, triffst du die große Entscheidung über die Zukunft des Hauses – am besten mit einer fundierten Wertermittlung und, bei höheren Werten, mit steuerlicher Beratung.
Weitere Ratgeber rund um Kauf, Finanzierung und Eigentum findest du im Ressort Kaufen & Finanzieren.
FAQ: Häufige Fragen, wenn du ein Haus geerbt hast
Was muss ich als Erstes tun, wenn ich ein Haus geerbt habe?
Kläre zuerst innerhalb von sechs Wochen, ob du das Erbe annimmst oder ausschlägst. Prüfe dazu Schulden und Belastungen des Nachlasses. Danach besorgst du den Erbnachweis, sicherst und versicherst das Haus und beantragst die Berichtigung des Grundbuchs, am besten zügig und innerhalb von zwei Jahren.
Wie viel Erbschaftsteuer zahle ich für ein geerbtes Haus?
Das hängt vom Wert und vom Verwandtschaftsgrad ab. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehepartner von 500.000 Euro. Wird das Haus als Familienheim zehn Jahre selbst genutzt, kann es ganz steuerfrei bleiben, für Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Darüber hinaus gelten je nach Steuerklasse gestaffelte Steuersätze.
Wann kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Steuerfrei ist der Verkauf, wenn seit dem Kauf durch den Verstorbenen mehr als zehn Jahre vergangen sind, denn du übernimmst seine Spekulationsfrist. Ebenfalls steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei Abfindungen an Miterben gelten Besonderheiten.
Was kostet es, das Grundbuch nach einer Erbschaft zu ändern?
Stellst du den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall, ist die Eintragung der Erben beim Grundbuchamt gebührenfrei. Später fällt eine volle Gebühr nach dem Wert der Immobilie an. Kosten entstehen außerdem für den Erbschein, falls kein notarielles Testament vorliegt, das als Nachweis ausreicht.
Brauche ich immer einen Erbschein für ein geerbtes Haus?
Nein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügen in der Regel eine beglaubigte Abschrift und das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge verlangt das Grundbuchamt dagegen einen Erbschein. In Einzelfällen kann es ihn auch trotz notariellem Testament anfordern.
