Ist die Grundsteuer verfassungswidrig? Diese Frage beschäftigt Millionen Eigentümer, seit die neuen Bescheide ins Haus geflattert sind – oft mit deutlich höheren Beträgen als früher. Der Bundesfinanzhof hat inzwischen mehrere Grundsteuermodelle bestätigt, doch beim Bundesverfassungsgericht liegen Beschwerden. Hier erfährst du, wie der Stand im Oktober 2026 ist und wann ein Einspruch mit Verweis auf die Verfassung noch sinnvoll ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bundesfinanzhof hält das Bundesmodell (Urteile vom 12. November 2025) und das Modell Baden-Württembergs (Urteile vom 22. April 2026) für verfassungsgemäß.
- Gegen das Bundesmodell sind beim Bundesverfassungsgericht Beschwerden unter den Aktenzeichen 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 anhängig.
- Zu Hessen und Hamburg verhandelt der BFH am 11. November 2026 – Urteile folgen später.
- Ein Einspruch, der sich auf ein anhängiges Verfahren stützt, ruht in der Regel automatisch – die Grundsteuer musst du trotzdem zahlen.
- Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat; die meisten alten Bescheide sind längst bestandskräftig.
Warum die Grundsteuer neu geregelt wurde
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die alte Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Grund waren die veralteten Einheitswerte aus den Jahren 1964 im Westen und 1935 im Osten, die zu krassen Ungleichbehandlungen führten. Der Gesetzgeber musste die Bewertung neu regeln.
Seit dem 1. Januar 2025 erheben die Kommunen die Grundsteuer auf Basis neuer Werte. Elf Länder nutzen das Bundesmodell, teils mit eigenen Steuermesszahlen. Fünf Länder gehen eigene Wege. Eine Übersicht aller Modelle bietet das gemeinsame Informationsportal von Bund und Ländern auf grundsteuerreform.de.
| Bundesland | Modell |
|---|---|
| Baden-Württemberg | Modifiziertes Bodenwertmodell |
| Bayern | Wertunabhängiges Flächenmodell |
| Hamburg | Wohnlagemodell |
| Hessen | Flächen-Faktor-Verfahren |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell |
| Berlin, Bremen, Saarland, Sachsen | Bundesmodell mit abweichender Steuermesszahl |
| Thüringen | Bundesmodell, ab 2027 mit abweichender Steuermesszahl |
| Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein | Bundesmodell |
Wie sich Grundsteuerwert, Messbetrag und Hebesatz zur Steuer zusammensetzen, erklärt unser Grundlagenbeitrag Grundsteuer für Eigentümer.
Ist die neue Grundsteuer verfassungswidrig? Der Stand im Oktober 2026
Nach aktuellem Stand ist die neue Grundsteuer nicht verfassungswidrig. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell und das baden-württembergische Modell ausdrücklich bestätigt. Endgültig entscheidet aber das Bundesverfassungsgericht, bei dem Beschwerden gegen das Bundesmodell anhängig sind. Ein Termin für die Entscheidung steht nicht fest.
Bundesmodell: BFH bestätigt, Verfassungsbeschwerden anhängig
In drei Verfahren aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) hat der BFH am 12. November 2025 entschieden; veröffentlicht wurden die Urteile am 10. Dezember 2025. Die Richter sahen keinen Verstoß gegen den Gleichheitssatz. Typisierungen wie Bodenrichtwerte und pauschalierte Nettokaltmieten seien zulässig, weil sie einen weitgehend automatisierten Vollzug ermöglichen.
Der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund unterstützen die Verfassungsbeschwerde mit dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26. Eine weitere Beschwerde läuft unter 1 BvR 551/26. Geprüft werden der allgemeine Gleichheitssatz und der Schutz des Eigentums.
Baden-Württemberg: Bodenwertmodell hält vor dem BFH
Mit Urteilen vom 22. April 2026 (II R 26/24 und II R 27/24), veröffentlicht am 20. Mai 2026, hat der BFH das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg bestätigt. Das Land darf Gebäude bei der Bewertung außen vor lassen und pauschal mit Bodenrichtwerten rechnen. Einen niedrigeren Bodenwert können Eigentümer nur über die gesetzliche Nachweismöglichkeit geltend machen. Die Entscheidung II R 26/24 ist auf der Website des BFH abrufbar. Nach Medienberichten sind auch gegen das baden-württembergische Modell Verfassungsbeschwerden anhängig.
Hessen, Hamburg, Bayern, Niedersachsen
Zum hessischen und zum Hamburger Grundsteuergesetz verhandelt der BFH am 11. November 2026 (II R 12/25 und II R 15/25). Die Urteile will das Gericht an einem späteren Termin verkünden. Auch zu den Flächenmodellen in Bayern und Niedersachsen gab und gibt es Klagen; die Finanzgerichte haben die Landesgesetze bislang nicht beanstandet.
Für Eigentümer in diesen Ländern heißt das: Ein Verweis auf die Beschwerden gegen das Bundesmodell hilft dir nicht weiter, weil dein Bescheid auf einem anderen Gesetz beruht. Sinnvoll ist ein verfassungsrechtlich begründeter Einspruch nur, wenn ein Verfahren zu genau deinem Landesgesetz bei einem obersten Bundesgericht oder in Karlsruhe anhängig ist. Verfolge deshalb die Pressemitteilungen des BFH nach dem Verhandlungstermin im November.
Grundsteuer verfassungswidrig: Was ein Urteil aus Karlsruhe bedeuten würde
Selbst wenn das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer verfassungswidrig nennen sollte, sprudelt nicht automatisch Geld zurück. Schon 2018 hat Karlsruhe die alten Regeln für eine Übergangszeit weiter gelten lassen. Ein ähnliches Vorgehen ist auch künftig möglich – dann hätte der Gesetzgeber nur für die Zukunft nachzubessern.
Realistisch sind drei Szenarien:
- Bestätigung: Das Gericht weist die Beschwerden zurück, die Bescheide bleiben wie sie sind.
- Unvereinbarkeit mit Weitergeltung: Die Regeln gelten bis zu einer Neuregelung fort, Rückzahlungen bleiben aus oder fallen gering aus.
- Nichtigkeit oder rückwirkende Korrektur: Profitieren würden vor allem Eigentümer, deren Bescheide noch offen sind.
Gerade wegen des dritten Szenarios halten viele Eigentümer ihre Bescheide per Einspruch offen. Eine Garantie auf Erstattung gibt es aber nicht.
Grundsteuer Einspruch Begründung verfassungswidrig: So formulierst du
Für einen Einspruch mit verfassungsrechtlicher Begründung richtest du dich gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, verweist auf das anhängige Verfahren beim Bundesverfassungsgericht und beantragst, dass das Verfahren bis zur Entscheidung ruht. Die Frist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids.
Wichtig ist der richtige Adressat. Die Grundsteuer beruht auf drei Bescheiden:
| Bescheid | Absender | Wogegen er sich richtet |
|---|---|---|
| Grundsteuerwertbescheid | Finanzamt | Bewertung des Grundstücks – hier gehören verfassungsrechtliche Einwände hin |
| Grundsteuermessbescheid | Finanzamt | Anwendung der Steuermesszahl |
| Grundsteuerbescheid | Gemeinde | Höhe der Steuer nach Hebesatz |
Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde baut auf den Bescheiden des Finanzamts auf. Einwände gegen die Bewertung musst du deshalb beim Finanzamt vorbringen, nicht bei der Kommune.
Eine mögliche Formulierung für die Begründung:
Gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert vom [Datum], Aktenzeichen [Nummer], lege ich Einspruch ein. Ich halte die zugrunde liegenden Bewertungsvorschriften für verfassungswidrig, insbesondere wegen eines Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG. Ich stütze meinen Einspruch auf das beim Bundesverfassungsgericht anhängige Verfahren 1 BvR 472/26 und beantrage das Ruhen des Verfahrens bis zu dessen Abschluss. [Ort, Datum, Unterschrift]
Die Formulierung dient als Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung. Gilt in deinem Bundesland ein eigenes Modell, musst du auf ein dazu passendes Verfahren verweisen.
Ruhen des Verfahrens und Zahlungspflicht
Nach § 363 Abs. 2 der Abgabenordnung ruht ein Einspruchsverfahren kraft Gesetzes, wenn wegen der Verfassungsmäßigkeit einer Norm ein Verfahren beim Bundesverfassungsgericht anhängig ist und du deinen Einspruch darauf stützt. Das Finanzamt muss dann bis zur Entscheidung abwarten.
Drei Punkte solltest du kennen:
- Zahlen musst du trotzdem: Der Einspruch stoppt die Fälligkeit nicht. Eine Aussetzung der Vollziehung ist nach den BFH-Urteilen kaum noch zu erreichen.
- Vorläufigkeitsvermerk prüfen: Hat das Finanzamt den Bescheid hinsichtlich der Verfassungsfrage vorläufig erlassen, ist ein Einspruch insoweit nicht nötig. Schau in die Erläuterungen deines Bescheids.
- Frist im Blick: Die Einspruchsfrist beträgt nach § 355 der Abgabenordnung einen Monat ab Bekanntgabe. Danach wird der Bescheid bestandskräftig.
Wann sich ein Einspruch heute noch lohnt
Die meisten Grundsteuerwertbescheide stammen aus den Jahren 2022 bis 2024 und sind längst bestandskräftig. Gegen sie kannst du keinen Einspruch mehr einlegen. Neue Bescheide erhältst du aber in diesen Fällen:
- Eigentümerwechsel: Nach Kauf, Schenkung oder Erbschaft ergeht eine Zurechnungsfortschreibung – etwa wenn du ein Haus geerbt hast.
- Bauliche Änderungen: Anbau, Aufstockung oder Abriss führen zu einer Wertfortschreibung.
- Neubau: Für neu errichtete Gebäude stellt das Finanzamt erstmals einen Wert fest.
Neben der Verfassungsfrage lohnt sich immer ein Blick auf handfeste Fehler. Falsche Wohnflächen, ein falsches Baujahr oder eine unzutreffende Grundstücksfläche kannst du konkret rügen – diese Einwände haben oft bessere Erfolgsaussichten als der Verweis auf Karlsruhe. Liegt der tatsächliche Wert deutlich unter dem festgestellten, kann ein Gutachten helfen; Hinweise dazu gibt unser Beitrag Immobilie bewerten.
Auch ohne neuen Bescheid kannst du bei sachlichen Fehlern aktiv werden. Ändern sich die Verhältnisse, etwa durch einen Anbau, bist du ohnehin verpflichtet, das dem Finanzamt bis zum 31. März des Folgejahres über ELSTER anzuzeigen. Den daraufhin ergehenden Bescheid kannst du wieder mit Einspruch angreifen.
So gehst du jetzt vor
Prüfe zuerst, ob du in den letzten Wochen einen neuen Grundsteuerwertbescheid bekommen hast und ob die Monatsfrist noch läuft. Kontrolliere die Angaben zu Fläche, Baujahr und Bodenrichtwert und lies die Erläuterungen auf einen Vorläufigkeitsvermerk.
Willst du den Bescheid offenhalten, legst du schriftlich oder über ELSTER Einspruch ein, verweist auf das passende Verfahren und beantragst das Ruhen. Zahle die Grundsteuer weiter fristgerecht. Ob die Grundsteuer verfassungswidrig ist, entscheidet am Ende Karlsruhe – bis dahin sicherst du dir mit einem offenen Bescheid zumindest die Chance auf eine Korrektur. Bei hohen Beträgen oder komplexen Fällen hilft eine Steuerberaterin. Weitere Ratgeber findest du im Ressort Kaufen & Finanzieren.
FAQ: Häufige Fragen zur Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer
Ist die neue Grundsteuer verfassungswidrig?
Nach aktuellem Stand nicht. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell im November 2025 und das Modell Baden-Württembergs im April 2026 für verfassungsgemäß erklärt. Gegen das Bundesmodell sind beim Bundesverfassungsgericht jedoch Beschwerden anhängig. Wann Karlsruhe entscheidet, ist offen. Bis dahin gelten die Bescheide.
Lohnt sich ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid noch?
Das hängt vom Bescheid ab. Gegen bestandskräftige Bescheide ist kein Einspruch mehr möglich. Hast du innerhalb der letzten vier Wochen einen neuen Grundsteuerwertbescheid erhalten, kannst du ihn offenhalten. Sinnvoll ist das vor allem bei konkreten Fehlern oder wenn du auf eine spätere Entscheidung aus Karlsruhe setzen willst.
Muss ich die Grundsteuer zahlen, obwohl ich Einspruch eingelegt habe?
Ja. Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Du musst die Grundsteuer zu den Fälligkeitsterminen an die Gemeinde zahlen. Eine Aussetzung der Vollziehung ist nach den bestätigenden Urteilen des Bundesfinanzhofs kaum zu erreichen. Hat dein Einspruch später Erfolg, wird zu viel gezahlte Steuer erstattet.
Welches Aktenzeichen nenne ich in der Einspruchsbegründung?
Im Bundesmodell kannst du auf das Verfahren beim Bundesverfassungsgericht mit dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26 verweisen, alternativ auf 1 BvR 551/26. Gilt in deinem Bundesland ein eigenes Grundsteuermodell, brauchst du ein Verfahren, das genau dieses Landesgesetz betrifft. Kläre das im Zweifel mit einer Steuerberaterin.
Bei wem lege ich Einspruch gegen die Grundsteuer ein?
Verfassungsrechtliche Einwände gegen die Bewertung richtest du an das Finanzamt, das den Grundsteuerwertbescheid erlassen hat. Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde baut darauf auf und setzt nur den Hebesatz an. Einwände gegen den Hebesatz selbst gehen an die Gemeinde, haben aber selten Erfolg.
